1、银行对贷款年限的最长限制

一般，银行对房贷年限的要求是最长不超过30年，不过具体还要取决于各地银行的政策要求，因为不同银行、甚至是同一银行都有不同的年限要求。比如北京去年将购买二套房的最长贷款年限缩短到25年，贷款期限长，购房人要付出的总利息就多，期限短，每月的房贷月供就多。

举个例子：

假如贷款200万，即使按照基准利率计算，25年期限比30年期限每月要多出近千元的月供，现在全国首套房平均利率都维持在5%以上，总支出要付出的更多，所以银行对最长年限的限制很重要。

2、贷款人年龄

贷款人年龄也会影响贷款年限，有些银行要求贷款人年龄+贷款期限，不得超过个人及其配偶法定退休年龄;而有些银行则是要求贷款人年龄+贷款期限，须小于70年，具体也要看银行政策。贷款年限与贷款人年龄的关系是：贷款年限=法定退休年龄-贷款人实际年龄，年龄越小，贷款年限越长。

3、贷款人还款能力

贷款年限也受到还款能力影响，通过贷款年限计算出对应的房贷月供，月供跟月收入的关系是月供≤月收入X50%。

4、房屋房龄

除了最长年限、贷款人年龄限制，房龄也会影响房贷年限，尤其是二手房。有银行规定，贷款年限+房屋房龄不超过30年，有的规定不超过40年，也有规定不超过50年的。

举个例子就更明白了：

假如房子是2010年的，到今年房龄是8年，银行规定的贷款年限+房屋房龄不超过50年，,也就是贷款年限=50-8=42;如果今年贷款人年龄是35岁，法定退休年龄是60岁，据贷款年限与贷款人年龄的关系公式，贷款年限=60-35=25，那么最长贷款年限就取25年这个期限。

买房贷款年限长一点好还是短一点好?主要看购房人的出发点了

比如选择贷款年限短点(10年内)的人会考虑两点：

一是宁愿管人借钱买房也不想欠银行利息

二是天生就是不喜欢欠钱的感觉，想尽早还清

选择贷款年限长点的人(25-30年)考虑了三点：

一是从理财规划的角度，在房贷利率不断上涨的背景下，与其把钱都投资在房子上，不如投资其他的理财产品，手里能留下更多的流动资金用于消费，家里有老人、孩子的家庭花销大，年限长点能减轻每月的月供负担。

二是保值的角度，在工资涨幅有限的情况下，房子作为固定资产更具优势，这在大城市尤为明显，选的年限长点慢慢还，还能以租养贷。

三是本身经济实力有限，只能选择长点的额年限，等有了富余资金在多还点，减轻月供负担

贷款年限同时受到上面几个因素影响，众所周知，最近一年多房贷利率不断上涨，在信贷政策不断收紧的背景下，部分银行会根据自身业务情况调整最长贷款年限要求。

而利率上涨意味着买房要支付的总利息多了，年限短月供压力就大，大家考虑的出发点不同，有时候不是想怎样就能怎样的，最重要的是要给自己定一个承受限值，既能达到用最少的钱买到满意的房子的目的，还不影响日常的生活消费，别让房贷困死了自己的人生。