需要改善的购房者有三类：一类是换位置，这就是我们通常所说的以远换近，比如在北京工作，把房子从通州换成国贸；二是改变面积，这就是我们通常所说的以小换大，以小换大；第三，针对具体的需求，比如孩子上学买教育房地产，养老买养老房地产这类购房者，因为你有购房经历，我建议你再换房的时候，首先考虑的是房子的质量

其次，在确定置换房源方面，我建议你先确定购房房源，然后再出售自己的房子，即使个别中介已经为你的老房子找到买家，而且价格合理。在这个时候，我建议你必须忍受它

最后，我们需要注意税费问题。普通房屋销售有三种情况：一是出售5年以上家庭的独栋房屋，交易时只需缴纳1%或1.5%的契税，仍由买受人缴纳；二是出售5年以上非家庭住房的，除需缴纳购房人契税外，还需按规定缴纳转让所得（房屋现行总价—房屋原总价）个人所得税的20%；第三，你在五年内卖掉一套房子，不管它是不是家里唯一的房子。按照规定，买你房子的买家只需缴纳1%或1.5%的契税，而你作为卖家，新增和转让所得（现在的房屋总价-原房屋总价）需缴纳营业税总额的5.6%和个人所得税的20%。

以第三种情况为例，如果在5年内卖出一套现价200万的住房，购买一套原价100万的普通住房，需要向购房者转嫁11.2万的营业税和20万的个人所得税。同时，如果您再买一套同类型的房子，二手房卖家将向您转嫁11.2万营业税和20万个人所得税。其中，卖房和买房的高成本是你需要仔细衡量你所选择的5年以内的二手房，您的孩子将有资格进入附近的中学和小学。然而，这只是一个一般概念。一般来说，教育地产只是指业主家庭具备上名牌（重点）中小学的资格。目前，北京的教育地产有两种，一种是可以去学校总部的教育地产，二是可以去学校支教的教育地产（1）购买教育地产时应注意的问题（1）划界的范围是可变的，比如在学校区域买房子，进校时可以划界；录取规则中有很多变数。比如买房时，学校规定两年内可以就近上学。现在可能是五年。孩子上学后，条件可能会再次改变

（2）户籍。一是户籍问题。如果原业主不搬出去，即使你买了教育地产，你的孩子也不能上学；其二，虽然原业主的户籍已经全部搬走，但他们入学时，没想到原业主的孩子还在上学，没有毕业。按照一户一人的规定，即使你买了教育地产，你的孩子也可能错过名校；第三，虽然一些四五十岁的地产商也承诺上小学，但他们的户籍无法落户（2）名校分校的教育地产解读目前，北京名校分校有三种：一种是买个品牌加入分校，除校长和其他高级管理人员外，其余教师均为外聘教师；二是与名校总部共享全部教育资源，做真正意义上的名校分校；最后一个只是附近房地产拥有的名校资源，与项目本身无关。这是一种典型的偷偷摸摸的概念

我觉得名校分校第二类招生资格的房子可以称为名校分校的教育地产。但是，除了购买当地教育地产的问题外，还有一些新的问题需要注意，因为许多分校的教育地产是一手工程。到目前为止，成功买房的朋友都没有告诉我，分校的教学质量和我们学校一样，但毕竟有名校的资源，所以买房的时候可以选择，但不要期望太高

②有的开发商会承诺上名校，但会发现没有小学，只有初中和高中。我想告诉你的是，开发商不会把它列入那些名校的购房合同，所以开发商的承诺不能给你法律上的保护。买房时要衡量房子值不值得（3）优先录取是否有截止日期。目前，一些项目引进名校资质。虽然开发商支付了建造学校的土地费用，但他们通常与学校达成协议，在几年内优先录取。不过，如果你的孩子要上学好几年，你一定要事先咨询清楚才行，首先，学校附近的房子不一定是教育地产。二是目前北京可上学部的教育地产主要集中在海淀区和西城区，这些地区的教育地产大多是老二手房，这是一个严重的问题

3.购买养老房

许多老年人都有这样的想法：把现有的房子给子女，在很远的地方为老年人买房。但我不主张这样买养老房，因为远郊的房子不全，而且老年人住起来也不方便，我觉得还是在现有的房子周围买一套比较适合老年人的小房子比较好，步行5分钟就可以找到，如果你要在其他地方买房，我建议你最好在车站和地铁站附近，并尽量不要离超市、医院等配套设施太远，以方便老年人的退休生活。比如北京第三医学院、中日友好医院等医院周边的二手房，虽然市场上大部分房子都有电梯，我还是建议老年人尽量不要选择高层建筑，以防电梯影响老年人上下楼梯时发生意外