1、关于集体土地使用证和国有土地使用证是一对概念；自建房和商品房又是一对概念。当然，还有一对概念，出让和划拨。

2、自建房一般是相对应农村宅基地，这是划拨、集体土地使用权。需要农村本地户口（土地管理法有一户一宅的规定）。

由集体土地转为国有，需要办理征地手续，如果原来是农地，还要先办农地转用手续。

国有土地建房可没有那么简单。现在不能以划拨的形式供应住宅用地，国有土地建的是商品房，需要办理出让手续，现在的供地程序已经取消了协议出让，只有走招拍挂的程序。。

3、如果如你补充的说法，土地已经由集体征为国有，性质则已经改变。必须按国有土地办理相关手续，如果规划变更，属于政府控制土地，则没机会了，但你们的土地所要你交5W多可以办理，则不属于规划变更问题。

4、你们那里的土管所的工作人员，估计对土地的法规知道很有限。你原来已经有集体土地使用证，在不改变用途的前提下，在原址拆旧建新是我们国家土地管理最支持的原则（占用耕地的审批则非常严格）。土地发证，必须是县级以上人民政府，建议到你们县国土资源局咨询。

一、农村居民申请建房条件

农村居民申请宅基地必须符合下列条件：一是农村居民年龄必须年满十八周岁且符合分家条件；二是农村居民建房必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划及村镇建设规划；三是农村居民建房限额标准，宅基地的面积标准为：使用耕地的，最高不超过120平方米；使用其他土地的，最高不超过140平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不超过160平方米。四是农村居民建房必须一户一基；五是农村村民在出租，出卖原有的宅基地再申请宅基地的不予批准；六是严禁非农户和其他人员在本村购买宅基地。

二、农民建房申请宅基地的审批程序

1、农村村民建住宅，首先向集体经济组织提出申请或城管部门提出申请；

2、村集体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示（15个工作日以上）；

3、国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划等进行初审；

4、公布期满无异议后，将符合一户一基条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后，报县人民政府审批（占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批手续）。

5、宅基地批准后，国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地，并发放选址意见书，规划许可证，施工许可证（一书两证）。

6、村民住宅建成后，国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。

7、村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证。