二手房作为一种投资和理财渠道,操作时应该从多角度进行投资分析。
投资眼光要刁。投资二手房时首先要多看,一是看项目所在地是否有足够的人气。二是看项目所在地是否有良好的周边配套环境和市政配套。因为大部分二手房社区多数是有一些年月的老社区,这类小区虽然比较成熟,但一些现代化商业辅助设施会不太完善,在选择时应尽量挑市政配套和生活配套设施完善的成熟住宅小区。在观察的同时,要认真考察房屋周围有无噪声、有害气体、水污染、垃圾等,同时要了解小区环境、安全保卫、卫生清洁等情况。此外,还要对房屋配套设施进行考察,通过考察可以凭借这些配套因素使其租售价值得以提升。三是看项目所在地是否有发达的交通和充足的停车位,尽量避免高架桥的阻隔,这样对居住和生活都会很方便。四要看项目的户型设计,是否可以稍作一些改造,毕竟好房型易于出租。
投资须玩小。投资二手房可根据自有资金多少来选择,前期可先选择小户型的二手房,如一室或两室户。因为小一点的二手房占用资金不是太大,出租也较灵活。租金收益往往并非和面积成正比,而跟地理位置有很大关系。在二手房中,建筑面积30平方米至40平方米的一室户租住人群多是外来一族,目前其出租的成功率较高,可谓是最佳投资产品。地段在市中心的一室户,租金一般要1500元/月。两室户中,40平方米至80平方米较好出租。这类房做投资受多种因素影响。虽然房源合租需求量大,但操作时由于合租存在的多方面因素且容易出现多重纠纷,如彼此的生活习惯、搬出的时间不统一,物业费用等,都将影响二手房投资获利。如果是从转卖角度投资,相反,两室户就更容易出手。因为买者多是小两口、三口之家或是买给父母居住的人群,这类人多为了便利、实惠或者是居住、生活重心有所变动才选择买房的,两室户通常是他们的首选。
投资要对比。在进行投资前,投资者需对同一供需圈内的品质相当的二手房进行价位、建筑面积、户型结构、建筑年代的差异性、装修标准、是否会拆迁、配套设置是否成熟等方面进行比较,在综合这些数据后,确定投资对象的回报率。
投资需瞄准靶心。靶心就是投资者所争夺的客户群。以出租为例,好地段、热门地区的二手房有良好的升值潜力,能保证日后稳定的租金收入。因此,确定出租给公司的,最好是选择同一楼层里有其他公司办公的商业办公大楼,不要购买居民区里三室户以上作投资。通常来说,一般公司不会把办公地点选择在居民区里。在进行交易时,应选大型、品牌房产中介公司进行交易。因为大型房产中介公司的操作较规范,透明度高,有时也可聘请一名专业人士做参谋。
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