1、建设工程转让又称项目转让和在建工程转让，是指开发商在开发过程中，将已开发的房地产项目按一定程序转让给他人的行为。本办法所称项目，是指具备开工条件或者已经开工尚未正式销售的建设项目。目前，在新增土地有限、获得新的房地产项目难度加大的情况下，投资者开始关注那些因各种原因暂停的“锁定”租赁地块和在建工程。项目转让主要有两种形式：建设项目直接转让和房地产开发公司股权转让。此外，有人认为，房屋承销合同和工程承包经营合同也属于变相转让工程。由于项目直接转让面临着复杂的转让程序和严格的监管限制，收购房地产项目公司股权实现房地产转让逐渐成为转让中的一种常用手段。越来越多的投资者选择收购房地产项目公司来转让土地使用权或房地产项目或在建工程。正是因为与在建工程直接转让相比，房地产项目公司的收购相对简单。在此，笔者对公司股权转让形式中的一些问题进行了分析和探讨，并与同事交流

项目工程以股权方式转让，通过收购房地产项目公司股权、重组公司股权转让等方式实现房地产项目的转让。根据业内人士的共识，有收购和兼并两种运作模式，其中收购最为常见。就笔者目前接触办理的案件来看，与项目直接转让或其他转让方式相比，顶层项目股权转让有其优缺点

首先，程序简单。房地产项目公司只要签订股权转让协议，按照《公司法》办理股权转让登记手续（外商投资企业也应办理股权转让审批手续），即可对整个项目进行控制和管理，土地使用权或在建工程的转让涉及土地使用权的转让和建设程序的更名，不仅合同内容复杂，而且程序复杂

二是节约成本。与收购房地产项目公司相比，建设项目转让需要缴纳相当于交易金额3%的契税和大量土地增值税。此外，还有交易费。显然，收购房地产项目公司可以降低开发成本

第三是快速发展。项目公司收购完成后，投资者可立即投入后续开发建设。对于境外投资者和境内非房地产企业投资者，可以继续以原项目公司的名义经营，无需再设立房地产公司；2、项目工程缺乏股权转让首先，购房者承担的风险因素增加。除了房地产项目本身的建设风险外，购房者还应考虑目标公司的潜在风险，如对外担保、债务、未付资金、违约等

其次，谈判和调查的时间相对较长。一般而言，暂停租赁土地或在建工程的原因比较复杂，项目权利人的现象也比较多。由于商业秘密的关系，外部人员很难了解项目公司的经营、财务或税务情况，如对外担保、违约或负债等，信息不对称增加了相互沟通和谈判的难度

，如果国有股权转让、股权合法性和主体资格认定涉及国有资产管理办公室、产权交易所等机构或部门的监督管理，那么交易时间可能会变长。如果受让方是外商投资企业，则严格限制外商投资房地产项目

第四是转让合同的技术处理。一般情况下，股东对项目公司的投资总额大于注册资本。为便于审批，有必要将转让价格设计为股权价格（实收资本）和债权（股东新增投资视为股东借款）。如果仅仅从避税的角度来看，合同的设计更为娴熟，因此不方便从这里入手

第二，股权转让项目的风险分析。笔者曾办理过静安区在建工程的过户手续。涉及的法律问题相当复杂。每个问题都有风险。这些风险包括原业主将部分楼层抵押给银行，部分楼层预售给外商，部分楼层设立酒店作为注册资本，同时拖欠建设单位巨额工程款，该楼除大部分楼层为商品房外，还有少数楼层为非商品房，且法律关系复杂。以股权转让的方式转让项目，关键不在于项目本身的风险，而在于项目转让后目标公司的全部债务清偿义务，即股权收购后，目标公司因经营主体变更而产生的对外债务和义务的转移。根据笔者的实践，在转让操作的全过程中，主要风险有：

1、目标公司取得股权后的或有负债，包括未披露的对外担保、潜在违约、潜在未付资金等，受让人必须承担目标公司的债务责任。即使转让协议明确约定受让人对标的企业债务不承担责任，本协议条款也不能对抗善意第三人，购买人只能在承担债务责任后向原股东追偿债务。但此时，原股东的偿付能力还没有得到保证。因此，股权购买方容易陷入债务泥潭

2.取得股权的合法性和有效性，包括股权主体（转让方和受让方）的合法性和股权转让的合法性。股权收购必须考虑中国法律的具体规定。比如，我国《公司法》规定，有限责任商业公司的股东人数必须在50人以下，如果股权收购后的股东人数不符合《公司法》的规定，交易可能会失败。此外，收购中外合资项目公司的股权还必须符合《中外合资经营企业法》的规定。股权变更涉及企业性质变更的，必须经外经批准，改变企业质量；外资股权被其他外方收购的，投资主体的变更也应当经外经贸委审查，以确定转让股权的性质；国有股权转让的，必须按照法定程序进行，否则转让合同将被视为无效。收购国有股须经国有资产管理办公室批准，产权界定登记，并在产权交易所挂牌，方可签订产权转让合同。取得项目公司股权后，产权交易中心出具产权交接单后，方可正式办理股权及工商变更登记手续，购买人必须及时向工商企业登记机关办理登记，中外合资经营企业必须经外经贸委批准，确认投资者发生变更，否则股权收购合同不能生效

5.使用权、在建工程可以由原股东多次抵押，也可以由原股东的债权人查封。因此，受让人必须检查房产证上是否标注有其他权利登记

6.房地产项目规划建设的合法性，包括方案对周边居民的日照影响，场地是否有利于组织建设，地下条件、土地利用性质、土地利用年限、原设计结构等因素。项目审批程序是否完备，审批程序是否违法，都涉及到项目本身的合法性