房贷新规收紧开发商贷款阀门房贷新规收紧开发商贷款阀门

■地价、房价、房地产股价相互作用、竞相攀升，“地股拉扯”，以高地价为纽带，楼市、股市中可能存在的泡沫便结合在了一起，并双向循环。最直观的结果是高地价直接推高了房价，透支未来增长空间。

■不能将抑制房地产企业“圈地冲动”的希望仅仅寄托于信贷政策。各地政府严格、雷厉风行的土地监控措施才是真正有效的“药方”。

——专家观点

央行、银监会日前发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，再度收紧房地产企业贷款阀门。文件要求，商业银行不得对囤地、囤房企业发放贷款，对房地产开发企业发放贷款只能通过房地产开发贷款科目发放。

文件对房地产开发企业表现了前所未有的严厉姿态，体现了有关部门宏观调控和预防房贷风险的决心。但在目前的房地产市场格局下，文件能否有效抑制“圈地运动”现象的蔓延呢？

房地产公司掀起上市热潮

“不是已经上市，就是走在上市的路上。”业内人士如此描述眼下的房地产企业。上市、增发狂潮正在改变国内房地产企业的生存状态和房地产市场的格局。

国务院发展研究中心、建设部政策研究中心、全国工商联房地产商会及中国经济年鉴社9月16日共同发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》称，我国最大的“地主”碧桂园储地量达到了惊人的4500万平方米，万科、富力、新世界、合生创展等行业领先企业的储地量均在1500万平方米以上。

数据显示，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资逾1100亿元。江苏华泰证券行业研究员张驰飞说，沪深股市成立以来，还从来没有哪个行业像房地产这样，在如此短的时间内融得如此多的资金。

“房企频频通过上市、增发等途径融资成为近来‘圈地运动’强大推手。这说明，国内房地产格局已经发生深刻变化。强者恒强的垄断化趋势正在逐渐显露。”房地产评论人士顾海波说。

巨额融资影响信贷调控效果

“面对日益收紧的房地产开发贷款，众多小型房企将举步维艰。但这并不足以动摇当前‘圈地运动’的根本。”华东师范大学教授沈玉芳说。

他认为，包括上市、风投在内的海内外直接融资渠道的打通已经令众多大、中房地产企业具备了抵御信贷调控的能力。

“一块土地动辄拍出十几亿、几十亿元，如果依靠银行贷款，不仅会受到严格限制，信贷成本也会很高。”建设银行上海分行的一位信贷经理说，而从股市融资成本相对较低，风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了。”

业内人士担心，在这一现实面前，央行、银监会的房企贷款紧缩政策对目前“圈地运动”的制约效用有限。

严格控地：不得不开的“良药”

房企大肆圈地、圈钱看似合乎市场规则，是经济理性驱使下的商业行为，但专家认为，地价、房价、房地产股价相互作用、竞相攀升，“地股拉扯”，以高地价为纽带，楼市、股市中可能存在的泡沫便结合在了一起，并双向循环。

最直观的结果是高地价直接推高了房价，透支未来增长空间。

专家们认为，不能将抑制房地产企业“圈地冲动”的希望仅仅寄托于信贷政策。各地政府严格、雷厉风行的土地监控措施才是真正有效的“药方”。

1994年公布的《城市房地产管理法》就规定，出让的土地逾期一年未动工开发的，可征20％的闲置费，逾期两年则可无偿收回。1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条”均重申了相关规定。2006年的国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”，“按期动工但开发面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止建设连续满1年的，按闲置土地处置。”

但现在，众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年，显然是置国家相关法律法规政策于不顾。

“撇开行业风险被分散、转嫁到地产股投资者身上不说，地产公司利用直接融资大面积囤地也是在给政府出难题。”顾海波说，“对闲置土地不处置，囤地之风会更盛，开发商直接从囤地中坐享增值，影响住宅供给；严格执行的话，土地储备的价值会削减，投资地产股的股民难免受损。总而言之，圈钱、囤地对楼市调控都大不利。”

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