温馨提示：房地产买卖交易的调查是房地产法律服务重要的环节，房地产调查的顺利进行，对房地产交易的安全性具有重要意义。

法律化解收房风险

一、房地产律师为买方办理购买二手房提供法律服务业务，首先应当告知买方，在购买二手房前应当进行调查，调查内容主要为房屋权属调查，包括：

1、房屋是否已经领取产权证。根据我国法律规定，未领取房屋产权证的二手房是禁止流通的。

2、房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致。

3、卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，如不是，则无权卖房。

4、房屋是否有其他共有权人，如有，共有权人有优先购买权，因此，在签订买卖合同前应当首先征得其他共有权人的同意。

5、房屋是否已经出租，如已出租，承租人有优先购买权，应先征得承租人的同意。

6、如系已经出租房屋，房屋所有权转移后不影响原租赁合同的效力，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。

7、房屋有无设置抵押等他项权利，如有，应当首先取得他项权利人的同意。

8、凡需在签订买卖合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。

9、审查二手房有无下列禁止买卖情形：

(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;

(2)已被国家有关机关依法收回土地使用权的;

(3)权属有争议的;

(4)未依法登记领取权属证书的;

(5)列入动拆迁范围的;

(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

10、对土地使用权状况进行调查

(1)调查拟购买的二手房是否取得土地使用权属证书。

(2)调查拟购买的商品房利用的土地使用年限。

(3)购买带有花园的别墅时，调查花园是否取得土地使用权。