《十地管理法》明确了两个条件:

(1)一是符合规划和用途管制，只有土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的土地才可以入市，在具体宗地入市时还需要明确具体的土地用途和规划条件。需要注意的时间、入市范围并不受“存量”限制;

(2)二是依法登记，这里的登记首先是指集体土地所有权的登记，通过登记明确土地的归属和入市主体，在集体建设用地使用权再次流转的情形，则应当依法进行集体经营性建设用地使用权登记。特别值得一提的是，为了避免集体经营性建设用地入市空间被挤压，《土地管理法》专门规定土地利用年度计划应对集体经营性建设田地作出合理方排。

农村土地买卖是不合法的，但是可以合法的流转，土地转让是有条件得到，转让和买卖不同，转让方是需要有稳定的非农职业或者是有比较高的收入来源，并且需要经过村委会的同意才可以进行土地转让。

一、农村集体土地租赁的合法性问题

《土地管理法》第四十三条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。

《农村土地承包法》第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十三条规定，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。

以上法律规定表明，农村集体经济组织（村民委员会）转让集体土地使用权的权限是受到法律限制的。首先，集体土地的使用仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡村公共设施和公益事业。其次，除特殊情况外，集体土地不得用于非农业建设。最后，土地承包经营权虽可依法流转，但仍不能改变其性质和用途。

目前的现状是出租的农村集体土地大多由承租人用于建设厂房、生产经营或是建设门面商铺等商业设施行为，显然该行为使集体土地的性质和用途发生了变化，是与我国法律关于农村集体土地的使用原则上只能用于农业用途的强制性规定所违背的。

二、小产权房的相关政策

2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理小产权房。

2012年2月21日，国土部在2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。

2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并没有谈及如何解决小产权房这样具体的问题。

2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售小产权房行为。