从去年，中央就发文鼓励各个城市因地制宜发展住房租赁市场，全国各地响应不一。北京、上海、广州均有较大力度呼应，比如上海前不久就公布“住房发展十三五规划”，宣布未来5年将供应170万套住房，同比大涨60%。新增住房里租赁住房70万套，占绝对大头，保障性住房55万套；商品住宅只有45万套，且以中小户型为主。由此可以看出，一线城市未来将重点发展住房租赁市场，未来将产生巨量租赁房源，对传统商品房形成冲击。

据链家研究院数据，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。

长期来看，“租售同权”如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。但是，该政策要重点落实的对象应是“新市民”，即流动人口和大学生，对城市中其他群体的住房问题影响不大。

不过，此次推出的“租售同权”新政无疑又给租赁市场打了一针鸡血。

“租售同权”的核心要义是为了使具有很强流动性、租赁关系不稳定的新市民能更方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金等，以使他们可以在城市立足，并最通过自身努力最终留在城市。

一、租售同权有什么问题需要我们注意？

租售同权可以说一种有益尝试。给过快增长的房价降温、抑制投机和泡沫，发展房屋租赁市场是手段之一，也是大势所趋。在去年底的中央经济工作会议、国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，都有比较详细论述。从这个角度看，“租售同权”无疑是助推住房租赁市场发展的政策延伸。如果租房子就能享受买房子所附带的一切权利，自然会有更多人选择租房子。

也正因此，“租售同权”政策背后的所带来的问题，可能还不只是房子，而是附着于房子上的权利分配，即城市资源如何分配的问题。以大家最关心的教育资源为例，“租售同权”意味着赋予承租人子女就近入学的权利，目的在于把部分教育资源分配给无法承受高价学区房的人。但“租售同权”不过是改变了分蛋糕的方式，而蛋糕本身并没有变大，优质教育资源仍非常稀缺。所以，最终的结果是“以前买不起，现在租不起”，实际上不无道理。

在一般意义上，任何一项公共政策都是问题导向的，如何解决问题、如何协调各方利益、要达到怎样的效果，这些是决策者的核心关切，也应是我们共同关注的焦点。而公共政策本身的复杂性就在于：它可能受到各种意想不到因素的影响，甚至也会因为舆论的压力而发生扭曲，往往难以精准预测。比如学区房租金上涨，会不会吸引投机者买入，反而又抬升学区房价格呢？“租售同权”在优质教育资源区和一般教育资源区，会不会产生不一样的效果？等等这些问题，都需要决策者科学研究，更需要公众理性探讨。因此，不少文章要么用“颠覆性”“革命性”来形容这项政策，要么认为“租售同权”完全是“白费力气”，甚至会引起反效果，这两种态度实际上都值得警惕。

这对于房地产中介来说无疑是一个好消息。不过我们同时也要看到租售同权政策在施行之后会有哪些问题，租售同权意味着租房者的子女入学变得十分便利，但与此同时，必然会导致学校周边的房子租金节节升高，至于租售同权对社会的其他影响，让我们继续观望。