一、主体变更确认书的意义

案例：罗先生通过A地产公司将自己房产出售给胡小姐，A中介公司制定业务员小张办理相关手续，因胡小姐属于资深炒房客，受限购令的影响，房产只能过户至其他人名下。而胡小姐跟小张比较熟悉，通过小张购买了几套物业，小张对其也比较放心，因此，签订资金监管协议及过户时，胡小姐要求填写其一个朋友郑小姐的名字，小张就直接操作办理，也没有提出签订主体变更确认书。

哪知胡小姐办完过户手续后，不肯支付佣金，称其未购买该物业，合同已经解除了。小张无奈，只能告知公司通过诉讼解决。法院审理后，认为房产过户至郑小姐名下，A中介公司并未有证据证明属于胡小姐的意愿，认定中介公司并未促成罗先生及胡小姐的交易，不能收取佣金。

在实际操作中，因贷款政策或限购政策，买方要求将房产过至其他人名下的情况较多，发生此种情况时，一定要买方、卖方及买方指定过户的那方，三方共同签署主体变更确认书。有任何一方未签订，都将发生较重的法律后果。

1、业主未签字如业主未签字，A中介公司或担保公司将房产过户至其让人名下，则属于不当处理业主的委托权，业主有权要求撤销合同，并主张中介公司或担保公司存在过错，要求赔偿。这种情况在业主想违约时比较常见，业主此时要求只能按照原合同过户至买方名下，否则，可以追究买方违约责任。

2、买方未签字这就是案例中的情形，中介公司只能收取一定必要费用，无法认定交易已经完成，辛辛苦苦作完一个单，却只能收取20%的费用，心有不甘却也无可奈何。

3、指定过户的新买方未签字这时，只能追究原承诺佣金的买方或卖方的佣金责任，而由于没有财产线索，即使胜诉，也将面临无法执行的状况。如新买方签字，并对佣金承担连带责任，如果未支付佣金，可以申请法院查封新买方的房产，对胜诉后再执行极为有利。

因此，涉及主体变更时，一定要三方共同签字确认，以免发生上述后果。

二、合同履行过程中被法院查封处理

合同履行过程中房产被法院查封，此类现象已经多次发生，那么碰到这种情况如何处理呢？

1、要求业主了解查封机关，可以通过打印查封表获得。确认是民事查封还是被海关、税务等机关基于刑事案件进行查封。

2、如果确认查封机关为海关、税务等机关基于刑事案件查封了该房产，则需向查封机关了解原因，协商是否可以解封。如果是因民事诉讼被人民法院查封，则通过查封表上的案号，到法院查询经办法官，提交申请解封的材料以及提供等额财产作为担保，可以解除查封。解封后再按照正常流程办理转让、过户手续。

3、解封需要多久

因解封没有法律明确规定期限，在司法实践中，提供担保财产及解封申请书后，法院一般在5-15内可以解封。部分案件因办事法官的效率问题可能拖至1-2个月，因此，申请解封后，应当督促法官尽快解封，以便办理交易手续。

4、房产被查封的后果怎样

如果合同履行过程中房产被法院查封，如果未能及时解封，则业主需要承担违约责任。对于买方来说，由于房产之前已经被查封，说明业主存在其他债务问题，即使起诉业主，最终胜诉，也将面临无法执行的情况，甚至已经支付的定金都未必能执行到位。对于中介公司来说，由于最终未能完成过户，中介方只能收取一定必要费用。因此，房产被查封对三方都将产生不利影响，最好协商进行解封。