不满18签的合同是否有效视情况而定。

1、不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，应当由其法定代理人代理实施民事法律行为。其签订的合同是无效合同。

2、八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，其签订的合同如果由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认的，为有效合同；

3、八周岁以上的未成年人签订的纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应的合同，属于有效合同。

4、十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。其签订的合同有效。

5、不满18签的合同，如果存在欺诈胁迫等意思表示不真实或者违反法律法规、公序良俗的，一律是无效合同。

一、未成年人签订合同的是否具有法律效力

未成年人签订合同的具有法律效力。但是需要满足以下条件：

1、十六岁以上不满十八岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。此时，未成年人有权按照合同自由原则订立合同。与他人签订合同并不违法。只要合同没有其他效力缺陷，合同就有效；

2、八岁以上的未成年人，是限制民事行为能力的人，能够开展与其年龄、智力相适应的民事活动。此时，未成年人可以签订纯利益合同，如作为受赠人签订赠与合同。法定代理人追认其他合同后，合同有效，法定代理人拒绝追认的，合同无效；

3、未满八岁的未成年人，无民事行为能力人，只能由其法定代理人代表民事活动。合同原则上无权订立，但订立的合同被其法定代理人追认的，合同有效。

对方可催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。在合同被追认之前，善意的对方有权撤销，即在签订合同时，他们不知道对方是限制行为能力人还是没有民事行为能力人。撤销应当通知。

二、精神病人卖房子有效吗

民事合同属于民事法律行为，民事法律行为的有效，必须以主体合格为要件：

不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。

八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；

不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。

不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。

因此，精神病人卖房自身的行为是无效的，应当经过法定代理人代理的追认，才能具有法律效力，当然，在合同追认前，当事人之间的合同状态是处于效力待定的合同状态。