我姓北，和丈夫离婚后就一直在外租房住。2005年初，我在一棉被加工厂找到了一份稳定的工作。为了上班方便，我在工厂附近的居民区找到了一间平房，并与房主程某签订了房屋租赁合同。合同规定：程某将自己所有的一间面积为25平方米的私有住房出租给我居住，每月租金500元，半年一付，租期两年。合同签订后，我住进了该房。

2006年1月，程某突发心脏病死亡。正在我苦于无法确定向谁交房租时，程某的儿子找到了我，说他继承了父亲的这间平房，并且他不想再出租房屋，要求收回房屋自住，终止租赁合同。我当然不同意，当初与程某签的合同有效期为两年，还有一年多才到期。为此，我们双方争执不下，发生纠纷。

请问：程某的儿子在程某死亡后，有权解除我与程某签订的租约吗?

律师专线解答

北女士，在租赁期间，出租人程某的死亡并不影响你们所签订的原租赁合同的效力。当程某的继承人依法继承房屋后，其虽然自动成为了新的房屋所有人，但依照我国相关法律中的规定，其应当继续履行合同，无权终止该租赁合同，收回该房屋。

房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁关系是出租人与承租人之间的债权债务关系。程某的儿子继承了程某的房产，根据我国《城市房屋租赁管理办法》第11条的规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。因此，程某的儿子作为继承人应当履行其父与您之间所签的租赁合同中的义务。

由此可见，您可以继续在该房屋居住，直到房屋租赁期届满为止。这期间本应由程某履行的义务，都由程某的儿子负责履行，您大可不必为此担心。

症结所在

本问题的症结在于当事人对出租人死亡后租赁合同是否继续有效这一问题认识不清楚。

律师提醒与注意事项

口头合同一旦产生纠纷，就很难证明双方当事人之间是否存在合同，以及合同条款的具体内容是什么，从而可能使自己的权益受损。在此提醒读者，订立租赁合同应尽量用书面形式，以防止产生不必要的纠纷。

遇到类似纠纷，当事人之间可以先私下协商解决，如果协商不成，在租赁合同中订有仲裁条款的情况下，您可以提起，仲裁，或者也可以采取向法院起诉的方式解决。此外，当事人双方也可以向争议房屋所在地的房屋管理机关申请调解。

法律链接

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条

建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条