一般计算方法是，贷款额度＝房产评估值×贷款成数。

房屋抵押贷款能贷多少与许多因素都有关，这些因素包括房屋价格、房屋升值空间、房龄、房屋流性以及贷款人的年龄等等，这些因素都能影响到房屋的评估值，房屋的评估值越高的话，贷款数额一般也就越高，关于房屋抵押贷款数额的计算。

其中房子的房龄对于房屋的评估值具有较大影响，一般认为，房子的房龄越长，房屋保值性越差，房屋升值空间也越小，房屋评估值也越低。然而，房屋评估值并不是银行单方面决定的，是通过专门的评估机构。

一、影响房产抵押贷款额度的因素

1、抵押房屋的评估值：一般而言，房屋抵押贷款的额度，往往取决于房屋的评估价值。评估值越高，可贷额度就越高，反之就越低。当然，实际贷款额度往往都会比评估值要低一点。所以这就是很多人以为自己的房能贷200万，最后却只贷到了180万甚至更少的原因。

房产的评估价值主要是由房产相关的一些因素来决定的。比如说，房产的使用时间、房屋本身的市场价格，房产所处地段、房产的性质类型还有房产的变现能力强弱等等。一般做房屋抵押贷款，银行都会让评估公司的评估人员去到房屋实地考察评估。

2、房屋抵押贷款评估成数：房屋抵押贷款的成数与贷款额度之间有着直接的关系。以天津为例，目前天津市场上，抵押贷款的出值成数最高一般不会超过房屋评估价值的7成。房屋的产权性质、抵押房所处的区域，以及房屋的房龄都会对评估成数有直接的影响。

其中个人商品住宅抵押贷款成数是最高的，可贷额度为评估额度的70％；其次公寓、商铺、写字楼等抵押贷款的成数要低于住宅的，一般是公寓、联排别墅可出6成；独栋别墅和商铺可出5成。如果是工业用房等，那么评估成数会更低。

除此之外，房屋所处的区域有会对抵押贷款的成数有影响，比如同样房龄的房，市内六区和新四区的可以出7成；滨海新区或武清区等地区的，可能就只能出6成；蓟州、宁河、静海、宝坻等地区评估成数会更低。

二、2021房产抵押贷款利率是多少钱

借款人应该根据自己的还款能力确定还款期限，以免造成还款压力，央行最新的商业贷款基准利率为：一年期贷款基准利率为4．35％；一年期至三年期贷款基准利率为4．75％；三年期至五年期贷款基准利率为4．75％；五年期以上贷款基准利率为4．90％。借款人在选择银行办理贷款时，可以多挑选几家银行，然后通过货比三家的方式，可以优先选择利率比较低的银行办理贷款。大家需要注意的是，办理房屋抵押贷款，这样可以节省不少贷款成本。房产抵押贷款能贷多久？房产抵押贷款能贷多久呢，长贷款期限不能超过30年；如果是二手房抵押，则不能超过20年。