银行贷不了款不影响买方与开放商签订的购房合同，合同合法有效，开发商不用退款，双方可以协商解决。

一、买房贷款下不来是谁的债

房贷办不下来的原因，主要是购房人、开发商和放贷银行这三方面有一方出现了问题所致，具体来说，如下：１、购房人的原因。一般因为购房人的原因而导致房贷办不下来，主要都是因为购房人的个人征信或者提交的材料有问题所致。一般来说，银行对这方面都很看重，如果购房人真的在这方面有问题，是很难获得贷款的。２、开发商，即卖房人的原因。买新房的时候，开放商有可能出现问题，即由于买房人过多，导致开发商漏交材料，或者开发商出售没有预售许可的房子，这两种情况都会导致房贷办不下来。买二手房的时候，则有可能因为卖房人有意或者无意隐瞒了房子的真实情况，而导致在银行审批房贷时办不下来。３、银行的原因。还有一种情况，则是银行的原因，即由于政策等原因，导致银行房贷时间拉长。面对这种情况，建议大家在签订贷款合同的时候，就明确好放款时间。如果银行在规定时间内没有按时放款，是可以要银行承担违约责任的。

二、买的期房可以卖吗

买的期房可以卖。只要期房的户主转让手续办理下来，被转让的人就可以享有原转让人购买房屋时所拥有的一切权利。期房的转让价位不受法律的约束，所以价位是不受限制的自由定价，转让人与被转让人可以自己协商价位，然后就已定下的价位签订买卖合同。

一、期房的购买流程如下：

1、签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款；

2、签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款；

3、办理商品房商业性贷款或公积金贷款，与市住房信贷中心或银行签订贷款协议；

4、买卖双方到国土资源和房屋管理局或房屋所在地区县各局办理登记手续；

5、验收房屋，办理入住手续；

6、购房者按照与开发商协议在入住前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理契约；

7、办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。

二、购买期房的手续中需要提供的材料如下：

1、购房人身份证复印件；

2、结婚证复印件或单身证明；

3、房产局出具首次购房证明；

4、购房合同；

5、首付款收据；

6、购房人收入证明；

7、购房人存折流水。

总之，买的期房可以卖，只要购买期房的户主与开发商签订了预售合同，就可以对自己购买的期房进行转让。买方在购买期房时，需要提供购房人身份证复印件、购房合同等材料。

三、怎么避免商品房包销中的风险

1、要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房，或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约金。

2、用公积金贷款或商业贷款是否成功来考查开发项目的风险性。

在谈合同时，要求开发商在合同中承诺如果因为开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款的则买方有权退房、退款并承担比较重的违约责任，因为银行对公积金贷款审查较严格，要求开发商五证齐全。

3、如果是预售项目，开发商拒不提供预售许可证的原件，则应在合同中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。