农村土地私下买卖协议无效，房屋买卖协议有效。宅基地所有权属于集体，使用权由农民个人享有，农民买卖在宅基地上自建的房屋的，只能在农村组织内部成员之间转让，而不能向非农村组织成员转让。宅基地使用权也随着转移，此时，宅基地的转让是有效的，只是农民转让、出卖宅基地上的房屋和宅基地使用权之后不能再另外申请宅基地。

一、农村宅基地宗地面积是指什么

根据我国相关法律法规规定，宗地，指的是被权属界址线封闭起来的地块。农村的宅基地宗地面积，其实就是农村里每户村民的宅基地的土地面积。农村宅基地的权属界址如果被确定了，那么宅基地的宗地面积就被确定了。需要注意的是，农村的村民一户只能拥有一处宅基地。

一、宅基地的特征是什么

1、限制准入的资格。宅基地基本上属于无偿取得，不是本集体经济组织成员，既不能申请宅基地，也不能购买宅基地；

2、不申请不予分配。符合资格准入的条件之后，还要每个农户家庭自主申请。不申请的话，不予分配。这就像一个学生不填贫困生表格，就不能领助学金一样；

3、限制数量和面积。一方面，每户家庭只能申请一处宅基地；另一方面，每户家庭宅基地的使用面积不能超过标准。这两点体现了公平性和普惠性，说明宅基地制度是兜底线的；

4、限制使用和流转。宅基地只能主要用于居住，一般不能随意挪作他用。如果超过两年不使用，也就是一直闲置着，还要由村集体收回。使用过程中，也不能卖给本集体成员之外的人。

二、宅基地是否可以买卖

1、农村宅基地是不可以买卖的，也不可以继承，因为属于农村集体资产。最新规定私下买卖宅基地属于违法现象，就算卖给受让方，受让方也是无法过户到他的名字下；

2、宅基地不可以买卖，但是宅基地上的房屋可以在本村农户之间进行买卖和流转，需要经过政府部门依法批准，发放相关证件。如果是本村以外的人来买宅基地，你卖给了他，是属于无效的。需要注意一点的是如果你宅基地上房屋已经倒塌就不能在本村进行买卖。所以以后想卖宅基地上的房屋给本村人的，现在就必须好好整修自己的房屋，不要出现倒塌情况；

3、根据规定，宅基地使用权人可以占有和使用土地，有权利该宅基地土地上的房屋以及附属设施进行使用和转让的权利，宅基地不属于农户个人的财产，是村集体经济组织的，是不能进行买卖的。

总而言之，宅基地的面积就是农村里每户村民的宅基地的土地面积，宅基地的数量和面积受到限制，且宅基地属与农村集体财产不可进行买卖、继承。

二、强制执行宅基地是什么意思

强制迁出房屋或者强制退出土地。宅基地使用权是指农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地占有、使用的权利。《宪法》、《土地管理法》明确规定宅基地属于农民集体所有。宅基地通常与本集体经济组织的成员权联系在一起，这体现在申请宅基地的主体资格上——只限于本经济组织的成员。宅基地使用权具有有限性，《民法典》规定，宅基地的使用权不得抵押；出于保护农村居民的目的，原则上不能将宅基地使用权出卖或转让。以上种种限制都旨在为农村居民提供居住的社会保障功能。在执行中，对宅基地使用权这种我国特有的用益物权形式，法律也作出相应的限制性规定，但并不妨碍其作为查封、变现等强制措施的执行标的。