成都一位资深房地产人士表示,最近发现很多地产商在定价时温柔多了,尤其是主城区。这是不是意味着,成都楼市房价松动的信号已经释放?

紧张的融资环境：

9家中资房企信用评级被下调

大家准备好,我们要开始过苦日子了,某中资上市房企管理人员荀子(化名)在给下属开会时将这句话作为开场白,语速平缓但语气沉重,会场的气氛也显得有些凝重。就在不久前,荀子收到消息,全球三大评级机构之一的标准普尔刚刚下调了自己所在企业的信用评级。

与该企业同时被下调信用评级的还有其他8家中资房企,包括恒盛地产控股有限公司、佳兆业集团控股有限公司、人和商业控股有限公司等,标普给出的理由主要是这些房企用激进的债务融资来支持企业扩张。荀子将双手在胸前一摊,一副无奈的神情:没办法,现在国内的融资环境太紧张了。为了高速扩张,很多房企不得不通过基金私募和扩大海外融资的规模、频率,而这种激进的融资行为必然导致企业在扩张过程中面临不断递增的再融资风险。

荀子口中的很多房企包括恒大地产、仁恒置地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、佳兆业、人和商业、路劲基建、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等十多家大型中资房企,自年初起,这些房企就陆续启动了海外融资行为。截至2月份,国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币,单笔融资金额最高的恒大发债金额高达92.5亿元人民币。

当然这只能说明规模,而瑞安房地产的行为则刚好印证了荀子所说的频率:据报道,瑞安房地产在今年1月融资35亿元人民币,是继去年11月和12月总计融资57.2亿元人民币后的又一次海外融资。标准普尔董事李国宜指出,去年全年中资房企海外新发行债券规模近80亿美元,今年1月至今已经超过30亿美元,年度很可能突破百亿美元,创下中资房企海外融资额的最高纪录。

与此同时,房地产基金的募集活跃度出现异动。清科研究中心近日发布的报告显示,进入2011年房地产基金募集进一步提速,且其中多有专业房地产企业参与设立,基金规模逐步扩大。清科研究中心预计,2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。

荀子非常同意地产专家杨红旭对目前中资房地产开发企业资金状况的总结,即由宽松转为紧张。杨红旭在接受媒体采访时指出:今年1至2月,房地产开发企业本年资金来源12173亿元,同比增长16.3%,较去年同期下降53.2个百分点,等同于近十年来的均值。这是自去年1至2月增幅触顶之后,一年内的连续回落。如果说开发商去年并不差钱,降价动力不强,那么目前开发商整体上已经比较差钱,而且未来几个月资金面还会进一步趋紧。

严峻的销售环境：

限购令下大量供应集中上市

放下猎头的电话,陈丽(化名)立刻上网搜寻向她抛来橄榄枝的三家上市房企的业绩发布记录。陈丽是一名优秀的销售经理,她很清楚,在如今这个深度调控的市场环境下,个人的销售技巧已经不那么重要了,企业对于销售计划的制定和价格调整的策略才是决定她未来销售业绩的核心因素。

太严峻了,虽然有不少房企一季度业绩惨淡,可是目前为止还没有一家站出来宣布调整年度销售计划;而且去年好歹有个恒大和绿地跳出来明说要降价,今年到现在开发商都还在死守价格,陈丽顿感压力巨大,面对三份企业用工录用通知,一时不知如何选择。

事实上,超过八成的企业都把供应高峰放在了二三季度。远洋地产一季度仅完成全年目标的18.7%,对此远洋的解释是公司目前没有多少存货,且大部分项目都位于北方,寒冷的气候导致项目在12月-3月间无法施工,3、4月便赶不及推出新盘,因此大部分项目会在下半年推出。佳兆业首季供货总建筑面积仅14.4万平方米,负责人称第二季度开始公司计划于每个季度推出可销售总建筑面积约142万平方米,几乎是一季度的十倍。世茂房地产一季度仅完成全年销售目标的17.6%,企业明确表示将会于第二季度开始加大销售力度,以保证全年目标的顺利完成。富力地产一季度销售收入和面积同比分别下降20%和42%,400亿年度销售目标仅完成15%,但董事长李思廉明确表示集团认为现阶段不用调整销售目标。

金地集团虽未入蓉,但作为中国房地产上市公司四强之一,它的企业动向也值得我们重点关注。1、2月金地集团新推或增加推盘计划的项目共计9个,而4、5月将计划实现供应的项目增至14个,其中5个位于一线城市,其余均在二三线城市。很明显,金地的推盘力度也在递增。

那么万科呢?外界普遍认为万科2011年的年度任务将达到1400亿,万科的数位高管也不止一次向媒体公开表示公司的存货压力正在上升,运营资金需求正在不断加大,外界猜测这或许正是促使万科四年来首度在资本市场有所行动的主要原因。而谭华杰也曾向媒体指出,随着去年大量开工的产品逐渐转入销售,未来整体住房供应将进一步增加,整个房地产行业的存货压力都将进一步上升。万科宣布2011年将维持月度60%的销售及格线不变,郁亮表示这主要是为了防止积压,保持现金回款充足。

降一降房价：

也许是最好的解决办法

到目前为止,还没有一家开发企业明说要降价打折,但这并不表示房企们没有调整价格策略。

万科首季度销售达到320亿元,同比增长121%,谭华杰指出同比大幅上涨的主要原因,除了公司坚持了中小户型普通住房为主的主流定位之外,灵活的销售策略也确保了良好的销售速度。什么是灵活的销售策略,也许可以从重庆万科锦城二期的事例上得到一些启发:4月9日,万科锦程二期一批次套内约58-122㎡精装高层开盘,3小时售出近500套单价1.15万元/平方米的精装修房源,平均每分钟出货2.8套,销售金额约4亿。对于该批房源,现场有购房者用价廉物美来形容。

同样是万科,3月底位于成都西三环外的金色领域开盘,推出的房源在位置上与之前相比稍逊,均价也顺理成章的从此前超过1万元/平方米下调至9800元/平方米,加上各类优惠,实得均价仅为9400元/平方米,当日销售率80%。

不止万科,建发也有所行动。4月3日天府鹭洲开盘,300余套房源销售率近90%,实得面积近90平方米的两房卖价65万,只微高于去年下半年刚开盘时的水平,实得均价7000多元/平方米起,而目前该项目所在的大源组团平均实得单价大多超过8000元/平方米。

就在记者发稿时,龙湖北城天街相关负责人告诉记者,北城天街一期最后一批房源将以准现房的姿态入市,预计单价仅9000多元/平方米,而此前的中庭楼王单价早已上万。成都一位资深房地产人士也表示,最近发现很多地产商在定价时温柔多了,尤其是主城区。