根据我国相关法律规定，土地使用权出租时，如果租赁合同未登记，不影响租赁合同的效力，但不能对抗善意第三人。第二十八条土地使用权租赁，是指土地使用者作为出租人将土地使用权连同地上建筑物和其他附着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。土地未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件开发利用的，不得出租。第二十九条土地使用权租赁，出租人和承租人应当签订租赁合同。

租赁合同不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。第三十条土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。第三十一条出租土地使用权和地上建筑物及其他附着物的，出租人应当按照规定办理登记。土地租赁合同解除的情形为：（1）协议解除，即在合同履行过程中，因不可抗力或者其他原因，一方或者双方不能履行合同，经双方协商一致，在不违反法律的前提下解除本协议与社会公共利益有关的原土地使用权租赁合同。（二）一方严重违约致使合同无法履行的，或者合同生效后，一方无故违约，致使原租赁合同无法继续履行，给无过错方造成严重经济损失的，且该损失不能弥补的，无过错方有权终止。（三）土地使用权租赁合同成立后，由于双方当事人的原因，情况没有发生变化，致使合同基础丧失或者动摇。如果维持合同的原有效力，显然是不公平的。根据情势变更原则，受害方可以请求法院解除合同。情势变更原则是土地使用权租赁合同终止的法律依据。土地使用权租赁合同的解除，使原合同基础上的债权债务关系消失。这种消灭只能消灭合同终止后的债权债务关系，终止前的债权债务关系仍然有效。