借名买房有风险选择需慎重

不管是出资人还是被借名者都要慎重选择“借名买房”的方式，因为它背后存在很大风险。

对于出资人来说，如果被借名者反悔，那么出资人就将面临着钱房两空的困境，要是有充足的证据表明借名买房事实存在，那也免不了一场诉讼，招来一堆的麻烦。此外，如果被借名者擅自在该房屋上设定了他项权利如抵押权，势必会对出资人自身的权利造成影响。

对于被借名者来说，如果出资人不但借用了其姓名，还借用了其享受优惠的资格，那么被借名人就会丧失再次享受该优惠条件的机会。此外，如果出资人并非全款买房，而是贷款买房的话，一旦他没有按时偿还贷款，被借名者的信用资质就会被影响，甚至会被强制要求偿还贷款。

总之，“借名买房”的方式不可轻易使用，以免得不偿失。

一、规避限购、限贷方式有风险

对于“阴阳合同”、“借名购房”、“裁决过户”等规避限购、限贷措施的交易方式，均存在巨大的风险。所谓“套贷”就是买方为多贷款，合同虚增成交价递交给银行以求获得审批贷款更多的行为。此前出现过当房价上涨时，业主投诉到银行或银监局，要求撤销银行已经出具的贷款承诺，以达到毁约目的。

1、即便业主配合也不要为了多贷款而向银行递交“阴阳合同”，因此被银行撤销贷款承诺函而对业主构成违约的判例。

2、此外，当买方不具备购房资格而与业主签订合同，同时签订《买方主体变更确认书》，约定买方可以过户到其指定人名下，这即为“借名购房”。这种行为的风险是，如届时未能找到符合购房条件的新买方，导致对业主构成违约，或找到他人借名买方后与被借名方发生产权纠纷等。

3、对于买方而言，购房前要确保自身符合购房条件，借名买房存在法律风险，需与被借名方签署《产权确认书》；对于业主来说，不以自己名义购买的买方或不符合购房条件，或不符合贷款条件，或炒房做ABC单，交易风险远高于刚需自住购房，建议同等条件下选择优质买方；对于被借名者来说，存在另行购房资格及贷款受限、实际业主逾期还款自身信用受到影响的情况，建议予以充分考虑慎重借名。

4、还有一种情况是买方不具备购房资格，便与业主虚拟债务，将业主诉至法院，等候判决以房抵债。这容易出现中途交易双方反悔或裁决过户受阻等情况。虚拟诉讼裁决过户属司法打击对象，任何一方中途反悔必将导致交易不成退房退款，建议业主优先将房屋卖予符合购房条件的人。

5、购买学位房前，务必走访教育部门、学校、邻居，确保房屋属于学校学区范围并存在学位，并在合同中明确约定，一旦没有学位，可以解除合同，并由业主方赔偿相关损失。同时，赎楼本是业主的义务，但买房为节省赎楼短期利息，选择一笔款赎楼（贷款为业主赎楼），这种行为也易产生纠纷，建议购房者宁可支付短期利息，也不要选择一笔款赎楼。

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第一，下定金时要明确议价期限。下定金时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时能拿回款项。与中介签好房间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。

第二，注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。

第三，签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。

第四，付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。

二、借名买房纠纷有何办法解决

1、借用他人的姓名购置房产，发生争议后，最好协商解决。2、协商不成，出资人需要搜集出资的证据，借名买房的证据等，到房产所在地法院起诉解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第九条，人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。第一百一十九条，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。