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受国家调整房贷政策影响，买方未能申请到预期贷款，遂以情势变更为由诉请解除合同，要求卖方返还定金；卖方则认为此属于商业风险，要求买方承担违约责任。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款，对此情形未作约定，导致双方产生纠纷。

对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出明确的约定。

一、卖方单方面解除二手房合同合法吗

合法。当买方银行贷款未获批造成不能继续履行合同时，麦方可要求解除合同。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。在双方无特别约定时，如果因贷款政策变化等原因确实严重影响买方的履约能力，在这种情况下，符合情势变更原因，买方可以要求解除合同。

二、延迟交房违约金的规定

（一）关于违约金的规定

根据民法典规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。它从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，根据民法典，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

我国民法典中关于违约责任的规定在很大程度上借鉴了英美国家的违约责任制度。对于违约金的补偿性原则，1971年美国俄勒冈州最高法院审理的哈蒂诉白伊案是个很好的说明。该案中原告作为农场主请被告打水井，约定1967年4月1日完工，每延迟一天付50美元的损失赔偿，被告超过21天才完工。诉讼中，被告提出证据证明这口井迟至6月才需启用浇灌。法院据此判决该违约金条款不得强制执行。可见，就迟延履行约定的违约金在没有任何损失的情况下，甚至可将约定的违约金调整为零，不予赔偿。

（二）延期交房引致的买方损失

按照每日万分之五的违约金标准计算每月违约金为房地产价款的1．5％，对照我国目前银行贷款利息月息0．465％，约定的违约金是银行贷款利息的三倍多，也大大高于该房屋的实际租金，根据违约赔偿的补偿性原则，显然存在约定违约金过高的情形。当然，由于民法典对＂过分高于＂的规定过于抽象，在实践中容易引发争议。

至于对过高违约金应当调整到什么程度，法律并无明文规定，从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述，实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的，也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院相关法律规定关于以超过实际损失30％作为＂过分高于＂的标准，则每日万分之三仍有过高之嫌。笔者认为，从审判实践出发考虑到此类纠纷所引发的社会成本参考中国人民银行关于逾期贷款滞纳金的规定，目前将过高的延期交房违约金标准调整为每日万分之二点一，似乎不失为一种较为合理可行的调整程度。

（三）可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用

在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中，有些买方还提出其它损失，如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来深圳准备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失，在诉讼中买方将面临两大法律难题。首先，买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。其次，买方将受到民法典规定的可预见规则的限制，即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，买方还需证明其损失是卖方在订立合同时＂可预见的＂而不是＂过分的远隔＂。笔者整理出影响法院决定可预见范围的事实包括如下情况：违约人的身份、原告的身份、对特别情事的实际了解、商品的性质和用途、受害人支付的对价大小等。本文对此不展开分析，仅就延期交房的通常情况而言，买方买房通常是为了自用或出租，因此，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失，由于买方的自身情况千差万别，卖方不可能也没有义务对此一一了解，从＂通情达理人＂角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。