在房屋买卖中,需要评估的地方有两处,基本上全都是由房屋承受方承担的。
1、贷款评估:此评估由银行指定的评估机构出具评估报告,用于银行确定产权价值,确认贷款发放金额,这笔费用在相关法律法规中并没有明确规定由谁出,现实中大多数是由购房者承担。
2、过户评估:当土地性质为商业时,也需要评估公司评估过户价,住宅不需要评估报告,此评估由地方税务局依据申报价和历史成交数据确认。此费用一般由买卖双方协商承担,通常为房屋承受方担承。
一、房产评估的原则规定
1、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时,则价格上升,否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产,价格趋于一致。
3、最有效使用原则:以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时,不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则:估价时点又称:估价基准日、估价期日、估价时间,是一个具体的日期,通常年、月、日表示,估价额是该日期的价格。房地产市场是不断变化的,房地产价格有很强的时间性,它是某一时点的价格,不同的时点,同一宗房地产往往会有不同的价格,也就是说,估价实际上只是求取某一时点上的价格,所以估价一宗房地产的价格时,必须假定市场情况停止在估价时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
二、房地产评估的程序
1、明确评估基本事项
明确评估目的:在受理评估业务时,通常由委托方提出评估目的,并将评估目的写在评估报告上。
2、了解评估对象
确定评估基准日:常以年、月、日表示
签订评估合同:它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。
3、制定工作计划
4、实地查勘收集资料:实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤,并要做记录。
5、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理的价格,一般以一种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,以求互相对照和检验修正。
6、综合分析确定评估成果
7、撰写评估报告。
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