农村宅基地不能买卖,但农村房屋可以买卖。
在判断农村房屋买卖协议是否有效时,一般会综合考虑如下几个因素:
(一)协议签订时间。我国民法坚持“法不溯及既往”原则,还是要尊重和遵守交易当时的法律规定;
(二)协议或买卖行为是否经公证。一般经公证的行为或交易文书,具有更强的法律效力;
(三)房屋买卖行为是否取得卖房一方所在的村集体组织或人民政府同意。,农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权;农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。因此,如人民政府已经为买方颁发了新的土地使用权证,基本认定房屋买卖协议有效。
(四)交易房屋是否已经办理过户手续,买房一方是否对交易房屋形成稳定的居住事实。
(五)买房一方是否还另有住所或是否在他处还持有另一封宅基地。
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