10月15日，中国物业管理协会成立大会在京召开。建设部副部长宋春华应邀出任协会名誉会长，建设部房地产业司司长谢家瑾被推举为首任会长，会上通过了协会章程，选举产生了首届理事会、常务理事会。中国物协的成立，标志着物管业在国家经济活动中地位的确立，物业管理进入了一个新的发展阶段。

会上，谢家瑾会长做了题为“团结奋斗迎接新世纪，务实求真开创新局面”的主题报告，系统分析了当前的形势和任务。下文即节选自主题报告。

法制建设滞后于行业发展

物业管理涉及诸多的权利义务关系：包括开发公司与业主之间，业主委员会与物管企业之间，业主委员会、物业公司与全体业主之间等。尽管这些年为规范物业管理出台了一系列法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日前增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时处理。

建管之间缺乏有效衔接

有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，矛盾在居民入住并实施物业管理后反映出来，业主意见强烈，物业管理企业代人受过；还有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难；有的项目在开发建设阶段，由开发商和选聘的物业管理企业签订了一定年限的物业管理合同，在合同期内，业主委员会成立并另行选出了物业管理企业，引发合同纠纷。这些问题必须靠完善立法和规范合同去解决。

业主与物管企业双向选择的机制未建立

在传统的房屋管理体制下，房管所是管理者，住户总体上处于比较被动的地位。推行物业管理体制以来，我们曾一度强调业主至上，把业主与物业管理企业视同“主人”与“仆人”的关系，没有确立业主与物业管理企业平等的民事主体关系，对业主和业主委员会的行为也缺乏约束。随着物业管理的深入发展，业主和物业管理公司双向选择的平等关系开始建立。但目前在在大多数地区，业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。

物业管理的服务内容有待明确

在物业管理发展初期，为方便住户，曾经倡导在管理区域内实行五费统收等，不少物业管理公司大包大揽无偿实施水、电、气费的代收代缴，不仅加大了管理人员的开支，甚至连水、电总表和分表的差额也要物业管理公司承担，有的公司将其分摊到住户，因收费标准过高而带来投诉，甚至成为被告。造成这些问题的原因，还是没有准确地界定物业管理作为企业行为，应履行合同约定的服务内容，收取相应的报酬。对物业管理收费价格构成以外的服务事项，物业管理企业应在自愿的前提下提供有偿服务。

物业管理收费有待规范

目前，由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市的物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于物管成本，物业管理企业亏本经营，难以发展。当然在部分地区，物业管理多收费、少服务；高收费、低服务的问题也存在，引发住户的不满。解决这些问题，一是争取国家尽快制定物业管理消费货币化政策，在职工工资中，相应增加物业管理消费支出部分，解决消费能力不足的问题，并在广大

居民中逐步树立物业管理消费意识。二是要健全物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，根据不同的消费群体，提供不同深度的物业管理。测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理收费指导价，方便业主根据自己的消费水平，花钱买相应水平的服务。三是加强行业自律，建立健全规范行业价格行为的约束机制，自觉接受政府、业主和行业组织的监督。

权益保护意识亟待增强

近几年，不断有物业管理企业被起诉，要求承担各类赔偿，包括汽车在小区被盗、住户在家中被谋杀、其他私有财产被盗等等。究其原因，一方面是法制不完善，没有明确物业管理企业承担法律义务的范围，另一方面是物业管理企业不注重自身利益的保护。有的企业为了争一点市场份额，接管项目前，作出不切实际的承诺。多数企业在订立物业管理合同时，不重视保护自身应有的权益，不仔细研究合同免责条款的约定，不注意风险的规避。协会成立后，应抓紧对一些重大的物业管理纠纷进行法律剖析，研究提出解决纠纷的指导性意见，提供内容详尽的合同示范文本，干涉有损行业利益的承诺。

队伍素质偏低，人才短缺

目前物业管理的职业人队伍尚未形成，一部分从房管所转制的队伍需要尽快适应物业管理的新机制；一部分下岗职工到物业管理公司再就业，必须经过严格培训后上岗；物业管理的好坏，除了靠管理制度的完善外，很大程度上取决于管理处主任的全面素质。据了解，在深圳物业管理业内，最缺的是优秀的管理处主任。

市场化程度较低，招投标行为不规范

不少城市还停留在谁开发的项目谁管理的状况，开始推行竞争机制的地区也还存在招标程序不规范、评委组成不合理、运作成本高、压价招标等问题。当前，应着手制定物业管理招投标规则，规范招标人、投标人的行为和开标、评标、中标等活动，使招投标活动有法可依、有章可循。