房价的涨跌是近几年全社会的焦点话题。日前，有机构发布研究报告，认为正值“人口红利期”，“婴儿潮”渐成购买主力，因此未来15年房价下跌的可能性很小。我们认为，上述观点值得商榷。无论从现实的情况出发

房价的涨跌是近几年全社会的焦点话题。日前，有机构发布研究报告，认为正值“人口红利期”，“婴儿潮”渐成购买主力，因此未来15年房价下跌的可能性很小。

我们认为，上述观点值得商榷。无论从现实的情况出发，还是从长远的趋势考察，房价都不可能只涨不跌。

首先，近几年的房价上涨主要由两方面因素造成。其一，取消福利分房之后，城镇居民积攒了几十年的购房能力突然爆发；其二，上个世纪60年代出生的人群，也就是所谓的第二次“婴儿潮”的人群，提前消化了相当部分的购房能量。上述两个因素中，因为福利分房制度的终结所带来的购房能力释放，是一个非常重要的因素。这个因素今后不会存在。这是考察房价走势的重要参考。

其次，仅就“婴儿潮”而言，有两个事实需要注意。第一，“婴儿潮”的发展趋势是一潮小过一潮，这是中国的人口结构和生育政策决定的；其二，不但上个世纪60年代出生的人群提前消化了相当规模的购房能量，由于部分城镇家庭在有经济能力的前提下购买了多套住房，有的人甚至将第三代的住房提前购买，因此，下一波“婴儿潮”的购买能力也被提前消化一部分。

第三，国务院规定的90平米住房占新开发项目70%的政策如果真正得到贯彻执行，将成为稳定房价的中流砥柱，房价绝对不可能继续大幅度上涨。前述规定实际上将住房市场分了两个部分，90平米以下者由于比重偏大、房源相对充足，加上其他因素的牵制，其价格会保持非常平稳的态势，甚至局部下跌也有可能；90平米以上的住房房价，有可能在一段时期内保持的增长势头，但这样的增长已经不能对整个房地产市场造成动荡性威胁。