1、贷款年限不同

贷款年限并不是购房者想怎么选就怎么选的，贷款年限会受到各方面的影响，有的二手房由于时间过长，房龄较老，在贷款年限上会受到很大程度的限制。

2、首付款及贷款额度

新房和二手房计算贷款额度的方式不一样，新房是按照房屋总价乘以相对应的首付比例来计算首付款。根据目前的贷款政策，首套房可高达房屋总价的7-8成。虽然二手房和新房享受的贷款政策基本相同，但受到评估价格以及房龄的影响，购房者的可贷额度会较低。二手房可贷款额度＝评估价－评估价×首付比例；二手房净首付款＝成交价－可贷款额度。

一、二手房贷款年限是多久？

二手房贷款年限一般是20年，还要满足二手房贷款年限加上申请人年龄不得超过70周岁。二手房随着房屋使用年限的增加，房屋价值会因折旧而降低，因此在实际操作中，二手房的评估价值往往.在贷款额度设定方面，二手房贷款限额的确定，参照全市二手房销售均价、房龄等因素，确定了二手房公积金贷款限额标准。

目前多数银行在办理二手房贷款业务时，规定二手房贷款年限都是按照二手房的房龄+贷款年限≤30年来计算的。例如，某房屋的房龄为10年，其二手房贷款年限最长即为20年(30-10)。

对于商业贷款，记者也咨询了浦发银行、建行和工行等相关银行，发现商贷没有统一的规定，各银行有所不同，但一般来说，房龄超过20年的老房子就很难申请和获得贷款。有的银行是1990年以前的二手房不办理贷款，有的是房龄超过20年不办理贷款，还有的是15年以上的房子就难以获得贷款了。

二、二手房首付款怎么计算

二手房贷款根据评估价的70％作为参考，首付款比例因此大增。在现有政策下贷款买房，购买新房和二手房在贷款首付的计算方法上有较大区别。一位房屋评估师告诉记者，办理新房贷款时，首付款是按照购房市场价作为参考，但是办理二手房贷款是根据评估价作为参考。

所谓评估价，就是根据市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算得来。二手房评估价大多为市场价值的80％，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照贷款额上限等于二手房评估价70％的行规要求计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于房屋成交价的60％左右，因此二手房买主的首付款比例将大增。