房屋租赁期间遇到拆迁，尽管是不可抗因素，但是双方签订的租房合同是具有法律效力的。为了避免房屋拆迁发生纠纷，市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意：

1、房屋租赁必须签订租赁协议；

2、租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任；

3、租赁期限约定要明确。

在租赁期内，租赁房屋遇有商业拆迁或市政拆迁，出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿。

房屋租赁期间拆迁案例分析

案情介绍：

2013年8月5日，原告王某（出租方，甲方）与被告上海某实业有限公司（承租方，乙方）签订一份由上海某房产经纪有限公司出具的《租赁合同》，合同约定：由原告将其合法拥有的系争房屋出租给被告使用，该房屋建筑面积为37．50平方米，被告承诺仅作为经营使用。租赁期限为自2013年9月5日起至2019年9月4日止。租金、押金及支付方式：月租金为5，300元，租金以现金方式支付，首期支付三个月，共计15，900元，以后每三个月结算一次，被告需提前5天支付下次房租。

合同还约定：被告在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费等费用应由被告承担，租赁期间的物业管理费由被告支付；被告应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如违约拖欠，原告有权收回系争房屋，屋内设施按无主处理。合同对违约处理约定：双方如有特殊情况，包括房屋拆迁，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金（具体金额未注明），如原告违约，除退还给被告押金外，还须支付上述金额违约金，反之若被告违约，则原告有权不退还押金。合同补充条款约定：房屋租金每两年递增500元，即从2015年9月5日起租金为5，800元，以此类推。

2013年11月28日，上海某房地产估价有限公司向原告出具《告居民书》，称系争房屋已列入轨道交通某号线工程某某路站项目建设范围，将对房屋进行实地勘察，房屋估价初步结束并作公示。

2014年1月6日，原告（乙方，被拆迁人）与轨交公司（甲方，拆迁人）及某征收公司（代理人，房屋拆迁实施单位）签订了一份《安置协议》。协议约定：因建设需要，甲方取得乙方现有住房的房屋拆迁许可证，为明确双方权利和义务，根据相关规定协商订立本协议。拆迁房屋的性质为私房、类型为成套房，面积为37．40平方米，经评估机构评估，其房地产评估单价为每平方米30，997元。甲方应补偿乙方的货币补偿款计1，522，389．44元，安置乙方房屋与货币补偿款的差价为105，931．44元。甲方应在乙方搬离原址90日内，支付给乙方搬家补助费1，000元，设备迁移费2，550元。协议还约定，签约搬迁奖励费10万元，装修费19，815元，装修过渡费3，600元；自行购房奖励费54，120元，合计177，535元，各项补偿款与乙方购房款相抵后，甲方实付乙方总计287，021．44元，甲方应在乙方搬离原址60日内支付给乙方。因根据《安置协议》原告尚未搬离系争房屋，《安置协议》中的补偿款原告尚未取得。

案例评析：

首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。

其次，被告在使用系争房屋后，未按约支付租金及相关费用，显属不当。被告辩称的未支付租金及相关费用的过错在原告，未提供证据，也不符合合同约定及法律规定，不予采纳。

根据合同约定，被告违约拖欠租金及其他费用，原告有权收回房屋；双方如有特殊情况，包括房屋拆迁，可提前终止合同。现被告未按约支付相关费用，系争房屋又遇拆迁，原告也已提前通知被告，故原告主张解除《租赁合同》并要求被告返还系争房屋，符合合同约定，予以支持。

再次，对于被告反诉主张的相关补偿款，因原告虽与拆迁部门签订了协议，但至今尚未获取相关的补偿款，被告现要求原告支付相应的补偿款的条件尚未成就，故被告要求原告支付搬迁奖励费、装修费、过渡费、搬家补助费、设备迁移费等费用的请求，依据不足，法院不予支持。

但是，被告可待原告取得补偿款后再行主张权利或通过其他途径解决。现原告自愿补偿被告装修费15，000元，于法不悖，予以准许。

关于押金，《租赁合同》中虽约定为5，300元，但被告未提供证据证实，而原告提供的收条则证明押金为4，700元盼事实，对此法院认定被告支付的押金为4，700元。因考虑到合同解除有拆迁等因素，法院认为对于押金原告予以返还的处理更为合理，故被告主张的要求原告返还押金的请求可予支持，但金额确定为4，700元。