用房产抵押贷款提前还贷为何多付利息用房产抵押贷款提前还贷为何多付利息

提前还贷为何反而多付利息

2006年，江小姐用房产抵押向银行借了一笔50万元的1年期个人消费贷款，利率为7．254％（在一年期基准利率5．58％的基础上上浮了30％），贷款于2007年4月29日到期。为了节约利息支出，她于今年4月28日提前归还了50万元的贷款。

还款后，江小姐回家仔细一算，发现有问题，似乎银行多收了利息。就算到期还款，利息也才36270元，可提前一天还款少占用银行资金一天，却还要多支付利息？后来江小姐电话询问银行，才知道自己提前还贷，还吃了亏。

原来银行有规定：1年期的贷款，实行“一次性还清贷款本息”的还贷做法是：贷款到期还款，利息按“贷款本金×年利率”计算；贷款提前还款，按“贷款本金×贷款日利率×贷款实际天数”计算利息。银行对于日利率的计算公式为：年利率÷360天。

根据银行的规定，江小姐若于4月29日贷款到期时归还贷款，则银行就按到期还款计算利息，计算公式如下：贷款本金500000元×年利率7．254％×1年＝36270元。

而江小姐4月28日还款，银行则按实际贷款天数364天计算利息，计算公式如下：贷款本金500000元×（年利率7．254％÷360）×实际贷款天数364×1年＝36673元。

其中，日利率＝年利率7．254％÷360。如此一计算，江小姐提前还款显然还要多支付利息403元（36673元－36270元），真是吃大亏了。

江小姐的吃亏经历，给了我们一个教训：对于是1年期的贷款，提前还贷并不一定就节约利息支出。提前还贷能不能节约利息支出，就得看是提前几天。因为银行的年利率是360天计算的，而一年却有365天，这之间差了5天的时间；借款的实际天数360天，就是提前还贷与到期还贷利息支出相同的平衡点。因此，你若提前还贷，使贷款的实际天数少了360天，你就能节约利息支出；相反，若提前还贷，使贷款的实际天数大于360天，你就会很冤枉地多支付利息了。

因此，看似很简单的贷款归还之事，其实隐藏着很大的学问，小视不得，也想当然不得。弄清还贷的“真谛”，会让你节约一大笔开支，使你的银行借款成本最低化。

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