伍冠玲湖南省江华县房地产管理局兰相洁浙江财经学院

住房保障制度是城镇住房新体制和社会保障体系的重要组成部分，建立和完善住房保障制度，是深化住房制度改革、建立城镇住房新体制的重要内容，也是构建社会主义和谐社会的一项重要任务。但是作为一种新的制度安排，住房保障制度的构建不仅具有社会性和政策性强、涉及面广等特征，而且受现有财力、体制等因素的制约，因此我们既不可盲目推进，也不能期望一蹴而就毕其功于一役，而应立足我国实际，设计和选择符合我国国情的住房保障模式并辅之以衔接配套的有效措施。

一、两种住房保障模式及其比较

从住房补贴数量和保障范围来看，目前世界上主要有两种模式：一是福利性保障模式。其保障面宽，补贴金额多，如瑞典、丹麦。二是选择性住房保障模式。其保障面窄，补贴金额少，如巴西、中国。

(一)福利性住房保障模式。瑞典是实行福利性保障模式的国家之一，它是典型的福利国家，也是经济高度发达的市场经济国家，人均国民生产总值长期保持在2万美元以上，其居住水平也居于世界前列。在瑞典，住房福利被当作其高福利政策的重要组成部分，有着雄厚的经济实力支撑。瑞典政府住房保障政策的总目标是，给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住所。其基本原则：一是居住质量力求达到现代化标准；二是体现住房的社会性，把获得符合标准的住房看作人们的社会权利。由于以这种福利思想为基础，瑞典的住房保障不主张区别对待而是坚持普惠原则。长期以来把住房补贴制度作为其推行福利政策的重要组成部分，住房的补贴高、限制少、覆盖面广，实行的是社会保障型住房制度。

应当说，瑞典在解决住房问题上是世界上最为成功的国家之一，这无疑归功于瑞典政府长期以来将住房作为全民性的公平权利，推行独具特色的厂泛的全民性住房保障政策。

(二)选择性住房保障模式。该模式的主要内容是以中低收入、最低收入和居住面积不足规定标准的城镇居民作为保障对象，并通过对不同收入的居民进行划分，确定住房保障的范围和标准。

(三)两种模式的比较与选择

两种模式的形成，除了受历史传统、经济发展水平的影响外，也与对效率和公平关系的不同认识有关。尽管瑞典住房保障制度的建设取得了较好成绩，但其巨额补贴、保障面过宽等原因使得包括住房开支在内的公共支出过度增长，造成庞大的赤字，削弱了国家的竞争力，出现了所谓的“瑞典病”。我国经济发展水平相对落后，政府财政还比较困难，更为重要的是“福利性保障”很可能会对正待完善的住房市场机制造成严重冲击，影响住房市场化进程。所以，我们应以选择性住房保障模式作为近期住房保障的目标模式。

二、我国实行选择性住房保障模式的实施原则

(一)总体规划、分步实施的原则。这一原则包含两方面内容：1．住房保障制度的最终目标是要搭建一个为中低收入者提供满足基本需要的住房供应分配机制和体系。这一目标的实现依赖于诸多制约要素的发展和完善，在这一过程中应对总体目标作阶段性分割，制定相应的分步实施计划。2．住房保障制度的构建是一项社会性的系统工程，应科学制定总体规划，在总体规划指导下，选择经济发达、住房制度改革较为成功的城市，先作试点，待总结经验后再全面推广。这种先试点后推广的作法可以减少制度变迁的系统风险。

(二)统一部署、分层操作的原则。住房保障制度

的建设涉及方方面面的利益协调，在这样的制度变迁中，中央政府对资源的重新调整、权责利的界定具有强制力优势，能以较低成本搭建制度性平台，所以宜由中央政府对住房保障制度的总体目标、框架等作全局性、战略性的安排布署，并制定出统一的全国性的政策、规章。但是考虑到各地发展的不平衡性，决定了我国住房保障制度实施的地区性差别，因而具体的操作方案应由地方政府根据本地区实际情况进行设计和实施。

(三)兼顾经济发展与社会稳定的原则。住房资源的市场化、货币化分配是改革的基本方向，也是住房资源得以优化配置的制度保证。因而，住房保障制度建设不应对住房供应分配的市场运作机制造成冲击，更不能导致住房市场化、货币化改革的倒退。

三、实施选择性住房保障模式的政策建议

(一)建议出台《住宅法》，通过法律的途径完善公共住房保障制度。没有法律规定与约束，易使地方政府将有限的土地资源去搞商业开发，而公共住房保障制度被忽视。因此，要从根本上改变我国住房保障制度的现状，有必要制订一部《住宅法》，对住宅的建设、消费、分配等环节进行规范，确定政府在住房市场的责任和义务，明确政府在住房市场的角色。

(二)强化政府宏观调控作用，完善保障性住房供应体系。政府应承担起为低收入者提供住房保障的责任，通过政府的调控来弥补市场的失灵。

(三)加快和规范廉租房建设。首先，要扩大廉租房制度的覆盖面。按照近日公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。其次，要合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。再次，要多渠道增加廉租住房房源。可采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。最后，应确保廉租住房保障资金来源。廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

(四)区分保障水平的层次性，注重合宜保障手段。解决低收入居民的住房问题，关键是要与本国的国情、低收入居民的需要等因素很好地结合起来。由于保障对象的住房支付能力千差万别，因此住房保障的水平要区分层次性，以体现其公平。保障水平的层次性使不同收入水平的居民享受不同程度的保障，是一种经济、合理的保障制度，同时也有利于节约财政支出，减轻政府住房保障负担或保障成本，从而使更多的居民按照其所应享受的待遇，享受到政府相应程度的保障。为保证这种层次性的实现，就必须建立严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入标准所能享受到的保障待遇。我国作为一个发展中国家，在人力、物力、财力等条件的制约下，不可能在短期内大范围地解决居民的住房问题。因此，必须坚持有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题。

(五)注意加强各种配套手段的综合运用。1．金融政策的运用。要进一步完善金融政策，扩大融资渠道，为多元开发住房建设给予金融支持。2．税收政策的运用。可以在完善个人所得税制度的基础上，将住房消费与个人所得税的政策结合起来。应该将中低收入群体的住房消费支出从个人所得税中扣除。3．住房补贴手段的运用。住房补贴的发放应与收入和居住面积双向挂钩，收入少面积小应多补贴，反之则应少补贴。

参考文献

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