一、宅基地的买卖协议有效吗
应当区分以下三种情况:
(一)我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让,因此,对于同一个集体经济组织成员之间的宅基地买卖行为,应该认定买卖协议有效。
(二)对于对于城镇居民购买宅基地的买卖协议来说,因为法律法规已有明确规定,此种情况下的宅基地买卖合同违反了法律的强制性规定,因此,该买卖协议是无效的。
法院认定宅基地买卖合同是否有效,主要会考虑以下几方面内容如下:
1、法律、法规、部门规章和政策;
2、宅基地上房产交付的实际情况;
3、卖房人的现有居住条件;
4、该房产项下的土地使用权性质;
5、是不是同一个集体经济组织的成员。
农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
二、宅基地出让购买吗
农村的宅基地,是属于农村本村的居民的福利,宅基地的土地权仍属于村集体。所以,农村土地宅基地只能在本村居民之间转让和出售。不得向外村居民转让、出售,否则,该转让出售被视为无效,是不受法律保护的。宅基地是属于农民集体的,公民个人并没有宅基地的权,只有使用权,宅基地使用权是可以转让的。
宅基地使用权不得单独转让。若有一下情况:转让人未经集体组织批准;法人或其他组织购买;向集体组织成员以外的人转让;受让人已有住房,事实上是不符合宅基地分配条件的。宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)同;转让行为需征得集体组织同意;宅基地使用权不得单独转让。
三、土地使用权是用益物权吗
因为我国的土地所有权与土地使用权是向分离的,这导致土地使用权是一种特殊的不动产权。可以采用划拨、出让等方式进行土地使用权的转让。
用益物权是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他物权。可以跟为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、等等。
因为用益物权的特点在于是用他人之物。而对于我国,土地是属于国家的。用益物权人在法律规定或合同约定的某种权利的具体支配范围内,可以对抗一切人,包括所有权人,从而形成对所有权的限制。例如,建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利,有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。因此土地使用权是用益物权。
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