所谓存量房贷，是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。去年10月央行宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍调整为0.7倍。加上去年9月以来连续5次降息，对于优质房贷客户而言，今年起5年以上住房商业贷款最优惠利率可由去年的6.655%下调为4.158%。

据记者目前采访来看，多数银行要求此次享受优惠利率的存量房，调整前执行基准利率0.85倍优惠、没有拖欠还贷记录是利率7折的最基本条件，此外，一些银行还提出了存量房贷达到一定数额、是首套房等要求。

良好信用是必要条件

有过2次拖欠还贷记录的李小姐，有点忐忑，因为这个问题，可能将直接导致她无法享受存量房贷7折优惠。

不约而同，沪上10余家银行对存量房贷的优惠政策中，都将良好的个人信用作为必要条件。就记者目前了解，中信银行对个人信用要求相对严格，需最近一年内发生10天以上的逾期不超过2次、最近6个月内发生10天以上的逾期不超过1次，并且调整当期不处于逾期状态。民生银行对个人信用的要求相对宽松，只需满足连续3个月内逾期还款不超过2次，2年内逾期还款不超过10次的条件。

五大国有银行的存量房贷调整细则也强调“信用”问题。作为沪上房贷大户，建设银行在2008年12月31日就公布了存量房贷调整细则，规定2008年10月27日前执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，无拖欠记录且信用良好的客户，即可享受7折优惠。记者致电建行客服热线了解到，无拖欠记录且信用良好具体是指，近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷。

记者从工商银行了解到，2月1日起，该行将对个人存量贷款利率进行调整。只要该笔贷款已执行基准利率下浮15%优惠，且自利率下浮日起，借款人24个月内未出现连续2期(含)以上的违约记录，同时借款人在工行也无其他不良还贷记录，就可申请享受7折优惠，并且银行将为客户自动调整。不过，工作人员建议市民，最好还是要到贷款支行进行核准、确认。

业内人士告诉记者，商业化改革后的中国诸多银行都非常重视贷款的安全性，这样一来，客户的还款记录、还款能力等这些能说明诚信度的东西自然显得极为重要。有的银行把客户的信用等级分为5类，只有不到1/10的客户属于优质客户，也只有这些人才能享受7折优惠。然而，由于贷款额直接影响到银行未来的利息收入，因此也不难理解，一些银行对贷款额较高或者VIP用户提供更多优惠。

贷款金额成“门槛”

在深圳发展银行办理房贷业务的王先生，上周终于舒了一口气。深发展的业务员告诉他，现在可以带着身份证、借款合同以及最近一期的还款对账单到银行申请优惠利率了。然而，记者昨天致电深发展客服热线，工作人员告知，关于存量房贷优惠利率一事，按照客户原先贷款合同的约定条款进行调整，综合评估贷款和收益，具体情况要咨询各个支行。“只要是在我行存款20万元以上的VIP客户，无不良信用记录的，就可以享受存量房贷7折优惠。但两年内不得提前还贷，否则得缴纳罚息。”深发展一支行工作人员说，“普通客户需要什么条件，目前还不好说，各支行只是负责受理。”

不少银行都将贷款额作为存量房贷打折的条件。中信银行的7折优惠政策对客户贷款金额要求最高，要求初始贷款金额在50万元以上或者持有该行白金卡的贵宾客户，且借款人系贷款购买第一套住房；光大银行也要求，申请条件是贷款金额在30万元以上，前期执行基准利率0.85倍，该行个贷系统中认定的首套房客户，审查通过后就可能调整为7折利率。

相对而言，招商银行的条件显得更加宽泛。招商银行上海分行某工作人员告诉记者，改善性住房、首套房等客户均可申请，该行根据客户资质情况进行评估。符合条件的客户需要征信良好，无逾期还款记录。贷款行对客户进行综合评估后审批确定，可批准利率优惠。但记者了解到，目前招行部分支行存在“有条件调整”，如客户转成7折利率，3年内不得提前还贷，否则需缴纳还款金额3%的违约金。

不过，刚刚在招行申请了利率优惠的赵先生告诉记者，由于他在招行的贷款余额只有10余万元了，招行给他的利率优惠是七五折。据招行上海分行某支行一业务员透露，该行对资质以及贷款额不同的客户，分别给予不同的利率优惠。一般来说，贷款额越高，利率折扣越低。

“转按揭”合算吗

市民刘女士是某国有大型银行的存量房贷客户。2007年初，刘女士在该行贷款90万元，目前尚有大部分没有还清。银行工作人员告诉刘女士，由于刘女士存在逾期未还款情况，能否享受7折调整，还得看分行审核。于是刘女士想将剩余按揭贷款平转至其他银行，但又担心其中的风险。

目前各银行所谓的转按揭是贷款金额不变按揭转他行的做法，与被叫停的同名转按揭不同，转换过程中贷款金额年限必须保持不变。目前的转按揭指正处在住房按揭期间的借款人，在贷款金额不变的情况下，通过担保公司担保等手段将住房按揭从一家银行转到另一家银行，而购房人其后可享受第二家银行的房贷利率。转过去后，银行按照新客户对转入金额执行七折利率。

转按揭合算不合算？广东发展银行的工作人员算了一笔账：如果普通贷款转银行，贷款5万至30万元(含30万元)的担保费是800元，30万至50万元的担保费是1000元。外加1%至2%的按揭费、保险费、公证费等，累计转按揭的支出为6000元-7000元，即使有的银行为了吸引客户，免去按揭费，其支付的成本最少也要2000元至3000元。目前，办理按揭“搬家”到广东发展银行，这些费用都能省去。

但也有业内人士提醒市民，别着急办理转按揭。对于有的个贷机构提出免除转按揭的费用，房贷“搬家”零成本的说法，建设银行工作人员张先生表示，在甲银行办理的贷款转到乙银行之前，必须经甲银行的同意，还要提前还清甲银行的贷款，而有些银行提前还贷是要收费用的，这样一来还是有成本的。

据了解，借款人可以直接向银行提出房贷转过去的申请，银行在审核后决定是否接收这笔贷款，替借款人还清前一家银行的贷款。张先生表示，现在很多房贷客户还没算清楚账就急着咨询办理转按揭，还是应该等贷款的所在行出台存量房贷政策，确定自己的房贷能享受什么样的优惠后，再决定要不要转到其他银行。

据记者调查，已经有越来越多的银行放开了此类业务，特别是中小银行，为了争抢市场，对转按揭业务“亲近”有加，不过，工、农、中、建、交五家银行对转按揭仍持谨慎态度。银监会相关人士日前表示，不提倡、不禁止转按揭贷款。