在拆迁过程中，估价时点及其评估价格的有效性是确定的；但拆迁期限由于受客观条件的影响是难以确定的。二者如何统一于拆迁过程，并体现出拆迁补偿的市场价值，成为一对难以调和的矛盾。评估师信息网

一方面，以颁发拆迁许可证作为估价时点的评估价值，是列入拆迁而尚未实施的房地产市场价值。任何一个拆迁项目，随着拆迁进度的推进和延伸，由于房地产市场价格的变化，起初的评估价值有可能与市场价格的差距越来越大。因此，在拆迁后期，如果在房地产市场已经发生变化的情况下，仍按原评估价格进行补偿，实际上就在一定程度上背离了市场价值，市场等价的原则未能得到充分体现。

另一方面，按照市场化及被拆迁人的要求，在同一个项目的拆迁期限内，房地产市场已经发生变化、又未进行重新评估的情况下，在原评估价格的基础上，按照市场价值进行补偿（从这两年的情况看，一般是提高补偿标准），虽然被拆迁人满意，也体现了市场因素，但背离了评估价格，形成了前紧后松、前后补偿标准不一致的问题，容易引发拆迁纠纷和拆迁矛盾，影响拆迁市场的良好秩序。

以上分析说明：拆迁安置补偿的市场化原则与市场价值的真实体现，目前还是一个难以统一的问题。

拆迁估价的估价对象

拆迁估价的估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托于其实体上的权益。针对不同估价对象应注意以下几点：

（1）依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

（2）依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只包含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其他费用。

（3）已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。

例如：规划设计建造的地下人防改为商店或旅店用途的。

（4）拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，故不在估价范围之内。拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿，估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。

（5）被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

（6）对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施；附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。