个别公司提出的“避税”方案存在很大风险，购房者不要轻易相信，由于中介公司素质良莠不齐，个别小中介

公司提出的“避税”方案实际上存在很大风险，近4万元高额税费使买主放弃购房，在国企工作的李先生于

1998年在洋桥附近购得一套房改房，建筑面积75平方米，两居室，一家三口居住，但最近李先生想把自己年迈

的父母接过来居住，这样也便于照顾。五口人住在两居室里显然环境差了些，为此，李先生决定把房屋出售，

然后到郊区购置一套大三居来改善居住环境。今年4月，李先生把房屋委托给某经纪公司代为出售，李先生报

价为5300元/平方米，总价为39.75万元。

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6月20日，李先生与在私企工作的刘女士初步达成购房意向。但在计算应缴纳税费时双方陷入了尴尬局面

，李先生的房屋虽是1998年购买的，但其产权证上的时间却是2004年，恰好在两年内出售房屋全额征收营业税

的范围内。而且从6月15日起，个人所得税的征收开始与房产过户挂钩，朝阳、东城已开始试点。

经过计算，该房屋如果上市交易，李先生应该缴纳营业税1.9875万元，即39.75×5%=1.9875（万元）；并

应缴纳个人所得税＝（售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用）×20％，即（39.75—75×4000元/

平方米-合理费用）×20％=1.95万元。面对这将近4万元的高额税收，买卖双方都不愿意承担，经过一个小时

的谈判，最后终于以买方放弃购买而告终。

中介公司推出“合理避税”服务

针对上述情况，京城不少中介公司提出了所谓的“合理避税”方案：以租代售、租售同步、延迟交易过户

等。

其中，以租待售比较常见，即：如果业主出售的是个人购买不足2年的房屋（时间以产权证或契税完税证

明为准），按规定是要全额征收营业税的，为了避税，买卖双方可以先签订一份租赁合同，买家先以租房的形

式居住在该房屋内，等到购房时间超过2年期限后，买卖双方再签订二手房买卖合同。

另外，在一些交易中，有人还采取签订阴阳合同的方法避税，买卖双方签订两份合同，一份是针对主管部

门签订的合同，采用以区域指导价来计算销售价的方法，以此达到少缴税的目的。另一份是真实的买卖双方签

订的合同，该合同是按照双方交易的实际成交价格签订的。

认识“合理避税”风险

北京亿中律师事务所王京平律师提醒，作为二手房交易的双方必须意识到所谓“合理避税”存在着不小的

法律风险。

王律师称，现实中某些所谓“合理避税”手段，实为交易双方以所谓“合法的形式”减少或逃避应纳税款

的行为。交易双方采取“以租代售”方式减少或规避应纳税款的行为，对于交易双方都存在很大的法律风险。

对于“出租人”（实为出卖人）而言，承租人拥有随时解约的权利，若“承租人”（实为买受人）在租赁期内

由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋的，请求解除双方所签租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实

现。

对于签订阴阳合同的情况，链家专业人士认为，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房地局备案的合同

为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了

房款，而卖方违约不卖，却只赔付以给房地局签订的合同中表示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失

。

案例解答

面积超140平米需缴所得税

安女士：我看中一套二手房，三室二厅二卫，145平米，卖主已入住两年半。我打算下周签成交合同，请

问按目前有关规定，除了付房屋成交额以外，要付哪些税？

律师答复：来信所述房屋面积超过140平米，不属于享受优惠政策普通住房之列。买方除了付房屋成交额

外，主要交纳：

(1)契税：成交价的3%；

(2)合同印花税：成交价的0.5‰；

(3)房地产权属证书印花税：5元；

(4)其他杂费。卖方主要交纳：

[1]营业税（含城建税、教育费附加），房屋成交额减去原购买房屋价款后所得差额的5.5%；

[2]合同印花税：成交价的0.5‰；

[3]个人所得税，此次转让净所得的20%；

[4]土地增值税：增值额＝转让房地产收入-扣除项目金额之和（购进价、营业税、城建税、教育费附加

、印花税）×税率。

只签合同不过户风险极大

张先生：我想买朋友的一套二手房，我朋友说，为了避免缴营业税，我们可以先签一份二手房买卖合同，

待房产所有权满两年后，再办理过户手续。请问这种做法有没有风险？

律师答复：根据规定，凡购买不足2年的住房对外销售，应全额征收营业税。个人购买住房以其契税完税

证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时

间为房屋产权证注明的日期。双方通过虚假签约日期来避税的做法属于逃税，一旦被税务机关查实，肯定会受

到相应处罚。我国法律要求不动产买卖以登记为准，如果张先生只签署买卖合同，不办理过户登记手续，则不

能取得该房产的所有权；如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那张先生只能依买卖合同追究

其违约责任。

营业税、所得税一般由卖方

缴潘先生：我打算在南城购买一套二手房，代理的中介公司说，为了减少营业税和个人所得税，可以把合

同上的交易价格做低一些。请问这种做法合不合法，可能存在什么风险？

律师答复：根据规定，自今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收

入全额征收税。

如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法

予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权

采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳。