房地产抵押贷款最长期限不得超过30年，贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。

房地产抵押应满足哪些条件？（1）借款人的资格主要是有稳定的收入、固定的工作和合法的抵押物，如可以上市交易的商品房。

（2）银行委托估价公司办理估价、签订合同、审批贷款、抵押房地产、公平合同、发放贷款。一般来说，买受人符合下列条件才能获得贷款：

（1）借款人必须是具有独立民事行为能力的个人；

（2）买受人具有合法的居住身份证明；

（3）与借款人签订商品房限购令或购房协议开发商，并已支付购房定金或首付款；

（4）同意将所购房产用作抵押；

（5）财务状况令贷款银行满意。比如收入稳定的企业职工；信誉好、还款能力强的小企业主；收入低但经常得到海外亲友支持的居民等等，如何界定和把握，就要由贷款人来审视和决定。

哪些房产不能抵押？土地所有权不能抵押。地上无建筑物、构筑物或者在建工程的，单纯以划拨方式取得的土地使用权不得抵押，乡镇企业和村企业的土地使用权不得单独抵押。

（2）耕地、宅基地、私人土地、私人山丘等集体所有的土地使用权，除依法承包并经发包人批准的荒山、荒沟、荒山、荒滩等荒地使用权外，不得抵押。（三）所有权有争议的房地产和依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。（四）用于教育、医疗、市政等公益事业的房地产不得抵押。（五）列入文物保护名录的建筑物和其他具有重要纪念意义的建筑物，不得抵押。（六）依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。（七）以国家优惠政策购买的房地产不能全部抵押，抵押金额以房地产所有人处分和收益的比例为限。（八）违法建筑、临时建筑不得抵押。（九）依法不能抵押的其他不动产。

抵押房地产时应注意哪些问题？

（1）房地产贷款的首要前提是使用房地产抵押，因此房地产抵押的类型也决定了你是否可以办理贷款。在购买商品房或经济适用房时，要了解开发商是否办理了《预售许可证》；是否与资金管理中心或商业银行签订了合同；这些都是能否办理贷款的前提。如果开发商尚未与金融机构签订合同，您仍想申请贷款，可以携带相关信息到市购房担保公司申请办理旧房抵押、新房购买的贷款担保业务。

购买经济适用房贷款时，要注意外地人买不起经济适用房，也不能申请贷款；购买房屋筹集资金时，要注意个人产权比例，最后办理房屋共有权证，而抵押面积也是个人产权的一部分，在购买房地产贷款进行拍卖前，要了解房地产是否可以开具发票，房屋是否可以办理房屋所有权证，办理房屋抵押后，房屋是否可以参加拍卖（拍卖房屋贷款可由购房担保公司办理）；拆迁户在收到拆迁人的货币补偿款后要求贷款的，他们应该事先从开发商那里知道是否与房地产担保公司签订了《合作协议》。一般来说，被拆迁户按差价支付购房贷款时，开发商的“预售许可证”尚未办妥，这种情况下的贷款只能由住房担保公司办理。（2）利率的选择

当商品房或经济适用房贷款时，首选的是公积金贷款，而且贷款利率是最低的，但买房时要问开发商是否与资金管理中心签订了合同，否则我们只能处理商业贷款。（3）签订购房合同，要看合同是住房局和工商局共同监制的《商品房买卖合同》还是《经济适用房合同》，否则无法办理房屋所有权证和贷款。