北京某信托公司的项目经理小高已经不怎么接住宅项目的单子了。

“和住宅项目相比，商业地产的购房政策要宽松得多，很多受限购令影响的购房者都去买商业地产项目去了。另一方面，房企也在转向商业地产项目，给的利差一点也不比住宅少。对于信托公司而言，我们会跟着这些开发商的步子走。”他说。

信托瞄准商业地产

最近，中铁信托发行了《海南国际旅游岛投资开发信托基金集合资金信托计划》。

“恰逢海南旅游岛发布离岛免税政策出台，借着热炒的概念，所以产品卖得非常快。”一位第三方理财公司人士告诉记者。

与此前的诸多房地产信托不同的是，该信托计划资金用于购买儋州新天地酒店有限公司拥有的儋州海航新天地酒店、亚太国际会议中心有限公司拥有的三亚亚太国际会议中心酒店、海南新隆温泉康乐园有限公司拥有的康乐园海航度假酒店经营收益权，用于支持三家酒店的装修改造工程。

按照计划，募集3亿资金后信托计划正式成立，在两年存续期后由酒店方溢价收回酒店经营受益权，而投资者将获得预期每年7.7%-9%的收益。

一位北京的信托公司销售部负责人表示，实际上，现在越来越多的信托项目经理都开始操作商业地产项目。和住宅项目相比，商业地产种类更多，概念也更多元化，而且背后往往依托一些大型国企集团，有很多种不同的玩法。

“目前信托公司参与的商业地产项目主要是两类，一类是依托一些二、三线城市区域发展规划概念的核心商务区的商业物业和酒店项目，这类项目风险较大，必须要与地方规划配合好，有强担保才能操作。而另一类则是住宅替代类的项目，实际上就是商住两用房，现在各地受到限购令影响，很多无法贷款买住宅的外地人都在考虑贷款买这类商住两用房。”他说。

例如，近日四川信托发行的一款规模为2亿元的“绵阳科技城低碳经济产业基地市政项目”，其信托资金用于中国科技城低碳经济产业基地的市政道路工程、工业厂房建筑及配套工程、电力工程等三个子项目建设。

借款人绵阳科发集团在两年存续期内按季度归还信托贷款，支付给投资者的年息高达10%以上。

一位信托公司北方区负责人告诉记者，商业地产项目给信托公司带来的好处并不低于住宅项目。

“现在调控风声这么紧，房企都缺钱得厉害，整体房地产市场的利率都维持在高位，直接找到我们的项目一般都在20%以上。除了我们要给发行方的几个点之外，大部分利润都在信托公司手里。”他说。

不过和住宅相比，商业地产的风险不可小觑。为了控制风险，一般信托公司都会采用高抵押率的土地抵押或者强担保的措施。

例如，海口新城区建设开发有限公司以其海口市大英山新城市中心区C01号商服用地，使用权面积38141.32平方米的国有土地使用权为酒店经营收益权提供抵押担保。抵押物评估值总额约50438万元，折扣率约5.9折。

除此以外，海航国际旅游岛开发建设有限公司为回购方溢价回购受托人拥有的酒店经营收益权提供不可撤销的连带责任保证担保。