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为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念：“实质性的提前还款”，各个贷款机构对这个概念有着不同的标准，大多指：在12个月内，借款人提前还...
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年预期年化利率，指一年的存款预期年化利率。所谓预期年化利率，是“利息率”的简称，就是指一定期限内利息额与存款本金或贷款本金的比率。 通常分为年预期年化利率、月预期年化利率和日预期年化利率三种。 年预期年化利率按本金的百分之几表示，月预期年化利率按千分之几表示，日预期年化利率按万分之几表示。 央行基准预期年化利率是年预期年化利率，比如5年期以上贷款基准预期年化利率是 4.9%，是指每年预期年化利率为 4.9%，并不是指5年的总预期年化利率。 民间借贷常说的几分利，如没特别说明，通常是指月预期年化利率，1分利即月预期年化利率1%，算成年预期年化利率就是12%。
我们以住房为主来计算一下超过5年的银行贷款利率计算以及相应的两种方法，以下情况都已贷款金额为10000，贷款年限为5年，贷款年利率为6.55%： 方法1：等额本息还款， 就是将核算时间之内应还总利息，加上总本金，然后每个月平均等额的还款。 即，每个月还款总额是一样的 每月还款的金额为：[本金x月利率x(1+月利率)贷款月数]/[(1+月利率)还款月数-1] 也就是10000*（6.55%/12)*(1+6.55%/12)*60/(1+6.55%/12)*59 方法2：等额本金还款， 就是将本金分摊到每个月（每个月应还本金是相同的），然后加上每个月应还利息 初期还款很多，以后每月按一定比例递减，但前期还款压力太大，后期相对轻松 按照等额本金，每个月应还的本金为10000/5/12=166 然后每个月应还的利息是怎么算的呢？ 第一个月的利息为10000（欠款总额）*（6.55%/12）（备注：月利率）=54.58 第二个月的利息为（10000-166）*（6.55%/12）=53.67 然后每个月还款的金额就是每个月影院的本金（也就是166）+每个月应还利息 由于所剩的款每个月减少，所以每个月应还的款项也就是每个月减少
其实,仔细分析一下(此处从略),就可知道,提前偿还贷款时,不管是何种还款法,已支付的利息都是借款人已占用资金的成本,都是应该支付的借款利息,并没有多付任何将来的利息给银行。那么,究竟应不应该提前还贷呢关键因素是购房贷款的利率也就是资金的使用成本。当你能够运作空余资金,使它的资本回报率高于贷款的利率时就不应当提前偿还贷款。(这里所说的贷款利率,指的是贷款的实际利率。)当然,决定是否提前还贷的因素还有很多,比如持有现金满足突发预防性需求以及投机性需求,日常生活的消费水平,临时筹措现金的能力,对未来收入的预期以及对风险的偏好程度等。但千万记住还款方式与期限长短不应是提前还贷时考虑的因素,因为银行从来没有提前收取过未来的利息。提前还贷“四步走”提前还贷看似简单,实则复杂,为方便有提前还贷打算的购房人,专家归纳出提前还贷四步骤。一、提前还贷需预约借款人想提前还贷,必须已连续还款6个月以上,个别银行甚至要求连续12个月。要办理提前还贷手续,银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请,银行接到借款人提前还贷申请后要审批,审批也需要一定时间。此外,有的银行规定提前还贷要是1万元的整数倍,有的银行需要收取一定数额的违约金等。所以需要提前还贷的借款人,更要仔细核对各家银行的政策后再做打算。二、提前还贷需准备借款人若要提前还贷,一般要在通过电话或书面提出申请后,携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人,也要等待银行计算出剩余贷款额,以便借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是办理转按揭业务的客户,最好还要找专业的担保机构来做委托公证,提防业主提前还贷后客户不买房或是客户用首付款帮业主还清尾款后,业主涨价。三、提前还贷勿忘退保借款人提前结清全部尾款后,银行会出具结清证明,借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和**,打电话给相关保险公司,预约退保即可。需要提醒借款人的是,部分保险公司的电话和工作地点可能会有变动,在退保之前最好电话预约,以免耽误时间。四、解抵押不可忽视借款人在办理贷款时,银行都会办理抵押登记。如果结清贷款的话,一定不要忘记去解抵押这个环节。目前,部分银行会自行解抵押,但解抵押后需由借款人到银行取回房本原件。如果不是银行自行解抵押,借款人作为受托人要携带房产证,结清证明和抵押在银行的他项权利证明去相关区县建委自行办理解抵押手续。
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