保留所有权买卖中出卖人什么情况下能取回货物

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• 问什么情况下，买卖人可以要求出卖人承担房屋所有权证书违约
  

  由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

• 问买卖合同有哪些属于所有权保留的情况
  

  买卖合同中所有权保留的规定具体如下：第一，明确约定所有权保留的范围。所有权保留条款，分为简单保留条款和扩张保留条款2种。前者的表现是，在买方完全偿还价格之前，所有权没有转移的后者，如果买方在完全偿还价格之前在生产过程中消费或转卖货物，则卖方就其货物制造的最终产品和转卖货物的收益享有所有权，买方只是作为卖方的受托人占有最终产品和转卖收益。第二，明确约定所有权保留是卖方单方的选择权。理论上认为股权保留是卖家的选择权，但现实中也出现过买家利用这一条款的纠纷。第三，明确约定行使保留的股权后的事项。因为对于保留货物所有权的承诺只设置了一个物权，实际上并不影响双方合同的履行。所以卖家在按照约定收回货物后，自然不意味着解除合同，所以对于是否履行合同还是需要具体约定的。如果卖方认为要回货物就可以，那不妨约定“卖方依据本条款要回货物后，本合同解除。买方承担相应的违约责任和赔偿责任。”如果卖方更倾向于履行合同，那就可以约定“卖方依据本条款要回货物后持续占有，直至买方付讫货款时转移占有，买方仍须承担相应的违约责任和赔偿责任。”。

• 问买卖人在什么情况下，买受人可以要求出卖人承担房屋所有权证书违约
  

  由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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