买的预售商品房有明显的质量问题，买家可以要求开发商退房吗

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• 问购买的房屋有明显的质量问题，业主能否要求开发商退还房屋质量问题
  

  1、若业主经工程质量监督单位核验,确属主体结构质量不合格的,购房者有权退房,解除商品房买卖合同,并要求开发商赔偿损失。 2、若业主所购房屋主体质量合格,但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。则开发商应当承担违约责任,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题,且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。 3、若业主所购房屋虽存在质量问题,但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下,开发商轻微违约,没有达到根本违约的程度,所以业主不能要求解除合同进行退房。只能要求开发商在保修期内承担修复责任。如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,业主可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。 发生质量问题后，业主应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或者严重影响正常居住，以便采取相应的对策。

• 问购买的房屋出现明显的质量问题，买受人能否要求开发商退还质量问题
  

  1、购房者认为开发商交付使用的商品房属于主体质量不合格的，首先购房者应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第十二条的规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。 2、购房者所购买的房屋质量问题不属于主体质量不合格，但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。 3、购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度，在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

• 问购买的房屋出现明显的质量问题，购房者可以要求开发商退还质量费用
  

  根据合同约定处理。1、可以做鉴定，若经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房,解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。2、若业主所购房屋主体质量合格,但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用，则可以要求开发商承担违约责任，可以请求解除合同和赔偿损失。3、若业主所购房屋虽存在质量问题,但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下，只能要求开发商在保修期内承担修复责任。如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。4、协商不成，可以向法院起诉解决。

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