按揭房房产怎么转让？-法师兄

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问按揭房产是否可以转让

按照央行现行相关规定,虽然没有强制性规定银行必须同意按揭人的转让申请,即按揭人并不享有自由转让的权力(毕竟小业主是债务人,既是欠债的,义务当然比权力多),但实际上,央行在原则上是允许按揭房产(或已设定抵押的房产)的转让的。从相关法规中亦不难看出央行对这一问题的意见,比如:央行《个人住房贷款管理办法》中第19条的规定是:“抵押期间,未经贷款人同意,抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”(即如果能获得贷款银行的同意,抵押人可以将抵押物出租、转让、变卖、馈赠)。但是,在按揭未讫的情况下,房产至少有四方面的问题:◎按揭人仍有部份债务未能清偿。◎按揭人并未取得房产的完全产权(见拙作《按到揭前之产权》的相关分析)。◎房产在银行处设有抵押,购房合同及产权证(如果已办理)亦质押于银行处。◎原按揭合同的相关义务并未完全履行完毕。其实,从根本上分析,这四个问题就出在有债务这一点上,所以如果能设法解决债务的问题、注销抵押登记,一切就都迎刃而解了(大春这不是废话吗如果有钱,不贷款,那为什么要按揭呢)。所以,实际上按揭房产的转让分成两步走:1.由卖方或买方与银行、发展商协商,解除卖方的债务,注销原房产抵押关系。2.由卖方与买方在银行、发展商的协助下办理房产产权的转移。这里必须强调的是,因为按揭牵涉到了小业主、银行、发展商三方的利益,所以与普通的二手楼转让(拥有完全产权)相比,按揭房产的转让必须要征得银行与发展商的同意,并且要在银行与发展商的配合下,方可能完成转让过程(如上所述)。如果银行、发展商出于自身利益或降低风险的考虑而坚决不同意小业主的转让申请,不同意修改原购房合同与按揭合同的相关条款,那么恭喜您,您再也不必为转让而头疼了
问如何办理按揭房产转让

正在按揭的房产，不论是转让还是赠与，都是不能直接办理转名手续的。只有将贷款还清注销抵押后才能过户。如果自己无法筹足钱归还贷款，可以通过担保公司融资，转让时再次办理二手楼按揭手续即可。（具体步骤是与担保公司签订合同，由担保公司出资还清贷款，赎出房地产证，同时签订转让合同并选择一家银行办理二手楼按揭贷款，过户后银行将贷款划给担保公司，你需要给付手续费给担保公司）。
问按揭二手房转让怎么办

一、按揭二手房转让的方式在与卖方就买卖该二手房达成意向后，由于该二手房上设有抵押，因此，还应当征得抵押权人，即银行的同意。购买按揭二手房有两种方式，一种是买方一次性付款，还清银行的按揭贷款，终止原借款合同，办理注销抵押登记手续，使得房屋上不存在其他任何权利障碍，然后由二手房所有权人与二手房购买人办理产权过户手续。在一次性付清银行按揭款的情况下，为了防范风险，买方最好与卖方约定直接将买房款支付到按揭贷款银行的还款账户上。第二种方式，转按揭贷款购买二手房。即买方也向银行申请按揭贷款购买二手房，买方既可以向卖方原按揭贷款银行申请转按揭，也可以向其他银行申请转按揭。其基本程序如下： 1.买卖双方签订买卖合同;2.买方选择申请同行转按揭或者跨行转按揭;3.买方向银行申请转按揭并提交相关材料，银行对转按揭申请进行审核;4.买卖双方共同向原按揭银行办理还贷手续，卖方与原按揭银行终止原按揭贷款协议，并办理注销抵押登记手续;5.买卖双方办理房屋过户手续;6.买方到房管局办理抵押权人为转按揭银行的抵押登记手续。二、按揭二手房转让的费用按揭二手房转让除了要缴纳一般二手房交易的契税、印花税、登记费、交易手续费等外，在“转按揭”过程中，还涉及到银行的按揭转让佣金、抵押担保费、评估费、保险费、律师见证费等费用。