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房屋租赁合同效力可以通过如下规定进行认定: 出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同...
对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查: (一)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民...
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房屋租赁合同效力可以通过如下规定进行认定: 出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。 房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规的规定,对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查: (一)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。 (二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。 而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租: 1、未依法取得房屋所有权证的; 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; 3、共有房屋未取得共有人同意的; 4、权属有争议的; 5、属于违法建筑的; 6、不符合安全标准的; 7、已抵押,未经抵押权人同意的; 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; 9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
一、房屋租赁合同的概念房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同遵守一般的合同格式,合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息,所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等。二、房屋租赁合同登记备案有何效力房屋租赁合同的登记备案到底具有什么样的效力,在司法实践中一直不明确。按照现在的规定,城镇房屋租赁合同签订之后一定要登记备案。那么,这个登记备案究竟起到什么作用,并不清楚。司法解释对此做了规定,说得比较巧妙,一方面它没有去公开评论说登记备案到底是什么,但事实上确认也就是个登记备案,不是房屋租赁合同必须经过登记备案才生效,不是生效条件。司法解释规定了两个方面的规则:(一)第四条第一款规定,当事人仅以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。这就明确了登记备案的性质不是生效的要件,没有备案不发生不生效的后果。实事求是地说,备案就是“备”一下而已,合同订立了,把合同放到政府一“备”,就行了。比较巧妙的是,司法解释并没有说它不是生效要件,而是说以房屋租赁合同没办理登记备案手续为由请求确认合同无效的,法院不予支持。(二)如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,它当然是一个生效条件,这是附生效条件的合同。房屋租赁合同中的登记备案不是生效要件,但当事人把它约定成一个生效要件,当然可以。但这个生效要件不是绝对的,司法解释规定,“但当事人一方已经履行合同主要义务,对方接受的除外”。双方当事人尽管约定了登记备案是生效要件,但没有登记备案,房子已经交付承租人使用,交租金出租人也接受了,租赁合同已经在事实上履行了,当然生效,原来约定的备案生效的约定被实际履行行为所否定。这就像房屋租赁期限已满,承租人继续交房租,出租人继续收房租,就认为成立了新的租赁合同,从过去有期限的租赁合同变成了未约定期限的租赁合同。在这种情况下,一方当事人主张因没有备案而合同没有生效,为无理由,法院不支持这样的请求。
认定房屋租赁合同的法律效力,主要应从以下几个方面来判定: 1.审查合同的主体是否适格,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件,如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。 2.审查租赁是否为法律法规禁止出租,只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。 出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。
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