不能过户的房子，买卖合同是否有效？-法师兄

不能过户的房子，买卖合同是否有效？

2022-04-28

房屋不能办理过户登记手续，不影响房屋买卖合同的效力。一般情况下，签订完买卖合同未办理房产过户登记的，购房人不拥有房屋的产权。根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”

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答

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该买卖合同无效。家住镇海骆驼的陈女士是典型的“炒房一族”，她非常关注宁波的房地产信息，每年都会买进卖出几套房子，几年下来赚了不少钱。2009年下半年，陈女士看中了一套经济适用房，这套房子每平方米价钱比周边的商品房要便宜2000元。陈女士看了房子后，觉得适合投资，就与房主章先生签订了房屋买卖合同，并一次性支付了章先生35万元购房款。合同是签了，可在办理过户手续时出了问题。陈女士听说，因为房子是经济适用房，按照政策目前不能过户，要5年后才能办理过户手续。于是，陈女士找到章先生，要求章先生退钱。遭到拒绝后，陈女士向镇海区人民法院起诉，要求章先生退还35万元购房款。法院受理后查明，章先生并没有取得房子的所有权，房产证显示房屋产权还属于当地街道。法院认为，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权的人订立后合同后未取得处分权的，该合同无效。当事人因该无效合同取得的财产，应当予以返还。被告未取得房屋所有权人授权，或事后也未取得追认，故被告将涉案房屋出售给原告属于无权处分，因此该房屋买卖合同无效。法院最终判决，章先生返还陈女士35万元购房款。法官说法：经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。因为具有一定福利性质，经济适用房在售价上远低于同一地段的其他商品房，被许多人认为是绝佳的投资产品。实际上，经济适用房的产权也不同于商品房，购房人拥有有限产权，在取得房屋所有权证和土地使用权证5年后，方可上市交易。在5年的限制期内，经济适用房买卖有诸多限制，例如发生本案房主未取得全部产权的情况。所以，在购买经济适用房之前，应该在详细了解相关政策及房屋的产权情况后，再做决定是否购买，以免引起不必要的纠纷。