拆迁房屋的性质和面积的认定问题

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• 问拆迁补偿中被拆除房屋的建筑面积如何认定，被拆迁房屋面积如何认定
  

  十二、关于被拆除房屋建筑面积的认定房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。承租的公有非居住房屋．以房屋租赁合同记载的建筑面积为准，承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

• 问房屋拆迁面积的认定规定是哪些?
  

  房屋拆迁面积以宅基地使用权证书或建设用地使用权证书、国土部门房屋测绘数据为基础认定，或以房屋所有权证书载明的建筑面积、被拆迁地区房屋市场评估价值为基础认定。

• 问拆迁安置房超面积的补差问题
  

  如果拆迁安置房的整体面积超过了原先签署的协议规定的面积水平，关于补足差价的具体规则就需要依据当地政府发布的《征收补偿安置方案》或《回迁安置办法》来加以明确。对于因房屋套型无法分割而导致的额外超规划安置面积部分，这两份文件将各自按照标准展开清算工作。举例来说，若每套安置房的超出面积位于特定的区间内（例如十平方米及以下），那么这部分面积就可能会按照重置价与层次相结合的方式进行结算。 当超出特定面积的部分出现时，其结算方式就会按照一定的价格进行计算。具体的价格设定以及结算方法，需由地方政府根据建筑成本等多方面因素进行综合考虑后作出确定。此外，如果安置房的实际面积与合同约定的面积存在差异，那么处理方式就会有差异。例如，若面积误差的绝对值在百分之三以内（包含百分之三），那么通常会按照合同约定的价格进行实际结算。反之，若面积误差的绝对值超过百分之三，购买者就有权选择解除合同或者要求退还已经支付的购房款项及其相应的利息。在某些特殊情况下，若安置房的面积小于应调换建筑总面积，那么差额部分可能会按照决算审计单价以货币直接补贴的方式给予被征收者补偿。至于超出应调换建筑总面积的那部分面积，则可能会根据超出的具体面积按不同的比例进行结算，例如，五平方米以内的部分按照决算审计单价进行结算，五平方米至十平方米的部分按照决算审计单价的百分之一百一十进行结算，超过十平方米但未超过二十平方米的部分则按照百分之一百二十进行结算，而超过二十平方米的部分则可能按照市场价进行结算。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条和《城乡规划法》第六十四条都对此有详细规定。

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