房地产企业在其不可以采用的外部融资与内部融资中的主要形式有哪些

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• 问企业内部融资的方式
  

  内部融资方式如下： 第一，企业变卖融资 企业变卖融资，是指将企业的某一部门或部分资产清算变卖以筹集所需资金的方法。其主要特点是： （1）资产变卖融资的过程是企业资源再分配的过程，也就是企业经营结构和资金配置向高效益方向转换的过程。． （2）速度快，适应性强。 （3）资产变卖的价格很难精确地确立，变卖资产的对象也很难选择，因此要注意避免把未来高利润部门的资产廉价卖掉企业内部融资有哪几种形式投资创业。 第二，利用企业应收账款融资 应收账款融资是以应收账款作为担保品来筹措资金的一种方法，具体分为以下两种形式。 （1）应收账款抵押 应收账款抵押融资的做法：由借款企业（即有应收账款的企业）与经办这项业务的银行或公司订立合同，企业以应收账款作为担保，在规定期限内（通常为一年）企业限向银行借款融资。 （2）应收账款让售 这是指企业将应收账款出让给专门的购买应收款为业的应收款托收售贷公司，以筹集所需资金的一种方式。

• 问房地产开发企业外部融资策略有哪些
  

  1、上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 2、房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。 3、银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。 4、房地产投资信托是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。 5、商业抵押担保证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。 6、其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

• 问企业融资方式有哪些，企业融资中的债券融资与股权融资的区别有哪些
  

  一、企业的融资方式企业融资是指以企业为主体融通资金，使企业及其内部各环节之间资金供求由不平衡到平衡的运动过程。当资金短缺时，以最小的代价筹措到适当期限，适当额度的资金；当资金盈余时，以最低的风险、适当的期限投放出去，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业的融资方式按大类来分有两类：债权融资和股权融资。二、债权融资与股权融资的区别债权融资也有叫债券融资，是有偿使用企业外部资金的一种融资方式。包括：银行贷款、银行短期融资（票据、应收账款、信用证等）、企业短期融资券、企业债券、资产支持下的中长期债券融资、金融租赁、政府贴息贷款、政府间贷款、世界金融组织贷款和私募债权基金等等。债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债券人偿还资金的本金。债权融资的特点决定了其用途主要是解决企业营运资金短缺的问题，而不是用于资本项下的开支；股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动。

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