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集体建设用地使用权流转的主体应为土地的使用者而非所有者。 集体建设用地使用权流转是集体土地使用者之间的交易,无论其采用何种形式,转移的都是土...
一、土地转让手续: 1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时,还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明...
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1、反租倒包。由乡(镇)或村集体将农民承包的土地“返租”回来,再承包给个人和单位(往往是有经营能力的种养能人或经济实体),由接包方向集体缴纳承包费,同时给转包土地使用权的农民以经济补偿。这种形式在尊重农民土地承包权的前提下,改变一家一户分散种植的格局,实现了区域农业生产规模化经营;在发挥统一种植、统一管理、统一收获的优越性的同时,也发挥了家庭分散劳动的优越性。 2、土地股份合作。即农民把土地的承包权和使用权交给集体,从而换取一定数量的股份。集体建立土地股份合作社(或股份公司),实行股份合作制经营,并通过章程或协议将投资形式、投资份额及收益分配等经济处理办法事前做出规定,农民以土地使用权入股参与经营,并获得相应收益。股份公司的成立主要有两种形式。一是行政村或自然村的所有土地和其他资产经评估被作为投资入股,然后根据评估的结果给农户配股。二是以土地作为唯一的资产入股,并根据一定方式(如社区成员资格、承包土地的数量和年限、年龄等)给每一个成员配股。 3、土地转包。原承包方将其土地使用权以一定的条件再发包给第三方,而原承包合同中所规定的权利与义务不变。在这种方式下,新的承包人不与土地所有者直接发生经济关系,双方根据当时的经济、技术和社会条件签订转包协议,以确定双方的权利和义务。转包市场期限机动灵活。这种情况多数是转包者已有非农就业门路,不以土地为生,从而转让土地使用权,保留承包权,一旦失去非农就业机会仍有土地作为生活保障。 4、土地转让。指原承包方与第三方签订合同,将自己与发包方业已形成的权利与义务关系由第三方向发包方履行。这种现象主要集中在经济较为发达的农村、近城郊区和厂矿工业区附近。这些地方的农民有相对稳定的非农收入,从而不必再依赖土地来维持生计。土地使用权转让后,农民不必再为几亩田的经营牵肠挂肚,可以安心从事二、三产业。 5、土地互换。土地互换有两种形式:一是由集体出面组织的互换。某些乡(镇)村基于连片种植的需要,统筹规划产业带,宜粮则粮、宜林则林、宜果则果,农户通过换地,从事自己愿意的种植方式。二是农户之间的互换。土地使用权的当事人为便于耕作,双方互换土地使用权,各得其所,这是以双方各自的土地使用权为标的物的市场交易行为,主要是因土地分散、地块零散引起的。 6、委托经营。指农户因外出等原因而又不愿放弃土地,从而委托他人代行经营,收益分配由双方协商解决。一些地方,种粮农户们只要缴纳一定的费用,并进行简单的田间管理,便可坐享收成。期间各类农事,由他人负责打理,即通过专业农场、农机专业合作社、粮食专业合作社对粮食生产实行“统一翻耕、统一育秧、统一播种、统一植保、统一收割”的“一条龙”有偿服务,或提供某一关键环节有偿服务,实现土地耕作社会化服务。 7、“四荒”地拍卖。指竞争买卖“四荒"地,即众多欲订约人通过公开竞争,与农村集体经济组织订立合同,购买“四荒"土地使用权,用于农业种植养殖。
农村集体土地流转程序: (1)土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书,内容包括:姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等,由村流转信息员向乡(镇)土地流转服务站报送。 (2)土地流入方向乡(镇)土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表,内容包括:姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡(镇)土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。 《土地管理法》第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
依据宪法,土地的所有权是不能转让的,土地的使用权可以依照法律的规定转让。土地管理法第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。村民委员会组织法第十八条规定:村民委员会向村民会议负责并报告工作。村民会议每年审议村民委员会的工作报告,并评议村民委员会成员的工作;村民会议由村民委员会召集。有十分之一以上的村民提议,应当召集村民会议。该法第十九条规定:涉及村民利益的下列事项,村民委员会必须提请村民会议讨论决定,方可办理: (一)乡统筹的收缴方法,村提留的收缴及使用; (二)本村享受误工补贴的人数及补贴标准; (三)从村集体经济所得收益的使用; (四)村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案; (五)村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案; (六)村民的承包经营方案; (七)宅基地的使用方案; (八)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。该法第二十二条规定:村民委员会实行村务公开制度。村民委员会应当及时公布下列事项,其中涉及财务的事项至少每六个月公布一次,接受村民的监督:(一)本法第十九条规定的由村民会议讨论决定的事项及其实施情况;(二)国家计划生育政策的落实方案;(三)救灾救济款物的发放情况;(四)水电费的收缴以及涉及本村村民利益、村民普遍关心的其他事项。村民委员会应当保证公布内容的真实性,并接受村民的查询。村民委员会不及时公布应当公布的事项或者公布的事项不真实的,村民有权向乡、民族乡、镇人民政府或者县级人民政府及其有关主管部门反映,有关政府机关应当负责调查核实,责令公布;经查证确有违法行为的,有关人员应当依法承担责任。
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