房屋质量问题应该怎么办?-法师兄

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问房屋质量问题应该怎么办

买房是人生大事。当我们买了房子却发现房子质量有问题时，我们该怎么办？一、房屋主体结构质量。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核实。经核实，主体结构质量不合格的，买方有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。非房屋主体结构的质量问题；如遇房屋防水等非主体结构问题，双方在购房合同中有特别约定的，按约定执行；如双方在购房合同中没有特别约定，购房者应与开发商协商解决，但一般开发商不同意退房。遇到此类问题，如果在法定保修期限和范围内，开发商应依法承担质量保修责任，超过法定保修期限的，实行有偿维修。
问房屋质量问题，应该怎么办

购房者要保护自己的合法权利，必须采取合法、有效的途径。当发生质量问题后，购房者应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或严重影响正常居住，还是一般的其他质量缺陷，以便采取相应的对策。根据不同质量问题，采取正确的的维权方式。1.房屋主体结构质量不合格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”从上述规定可以看出，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权拒收房屋或可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或耗费的成本较高，购房者一般可解除合同并要求赔偿损失。2.房屋存在严重质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”对于何谓“严重影响正常居住使用”，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房者人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房者的人身和财产安全，购房者就要理直气壮地提出解除合同，并要求开发商赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房者的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。3.房屋存在一般质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”规定中的“质量问题”一般是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等。根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”因此，对于房屋交付前已经出现的明显的质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果是在房屋交付后的保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房者有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。因此，在上述案例中，原告的房屋只存在一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，原告有权要求出卖人对房屋进行修复，并且修复的费用而修复期间造成的损失由出卖人承担。如果房屋不存在主体结构质量不合格的情况，而原告坚持要求退房的话，是没有法律依据的，法院驳回其诉讼请求的做法是正确的。
问房屋质量问题应该怎么办？

若业主经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。若业主所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。若业主所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。业主不能要求解除合同进行退房，只能要求开发商在保修期内承担修复责任。如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。发生质量问题后，业主应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或者严重影响正常居住，以便采取相应的对策。以上两例房屋质量纠纷中，购房者采取了正确的方式，维权比较顺利。但若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。