国际上房地产投资项目融资的常用方式有哪些，项目中的-法师兄

大家都在问查看更多

问国际上项目融资常用的模式有哪些

目前，国际上项目融资常用的融资模式包括：投资者直接安排项目融资模式、投资者通过项目公司安排项目融资模式、以“产品支付”为基础的项目融资模式和ABS项目融资模式等。 (一)房地产投资者直接安排融资的模式房地产投资者直接安排融资的模式是由项目投资者直接安排项目的融资，并且由项目投资者直接承担起融资安排中相应的责任和义务，可以说是结构最简单的一种项目融资模式。投资者直接安排项目融资的模式，在投资者直接拥有项目资产并直接控制项目现金流量的投资结构中比较常用。这种模式一般适用于房地产投资者本身财务结构不很复杂，并且房地产投资者的资信状况很好的情况。它有利于投资者税务结构方面的安排，对于资信状况良好的投资者，直接安罚彻资还可以获得相对成本较低的贷款，这是因为即使是安排有限追索的项目融资，但由于是直接使用投资者的名义，对大多数银行来说资信良好的公司名誉本身就是—种担保。对于房地产投资者直接安排融资的模式，其投资结构一般是非公司型合资结构，投资者可以根据其投资战略的需要，灵活地安排融资，债务比例安排也比较灵活，投资者还可以充分利用自身与银行的良好关系和资信等级，以降低融资成本。但是，这种模式由于是非公司型合资结构，往往具有合伙企业的许多特点，投资者在法律上对项目要承担很多方面的无限连带责任，也不易实现贷款的有限追索，较难降低房地产投资者的融资风险。 (二)房地产投资者通过项目公司安排项目融资模式房地产投资者通过项目公司安排项目融资模式，是由房地产项目的各个投资者共同投资组建一个具有法人资格的项目公司，再以该项目公司的名义拥有、经营项目和安排融资。这种模式的投资结构一般为公司型合资结构，融资由项目公司直接安排，主要信用保证来自项目公司的现全流量、项目资产以及房地产投资者所提供的与融资有关的担保和商业协议。该模式的具体操作方式一般如下：第一，房地产投资者根据公司章程组建房地产项目公司，注入规定的股本资金，注册成立房地产项目公司;第二，房地产项目公司作为独立法人，签署一切与项目建设、市场和融资有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目;第三，房地产项目公司偿坯债务，并按相关协议和章程对股东进行分配。 (三)以“产品交付”为基础的房地产项目融资模式以“产品支付”为基础的项目融资模式是项目融资的早期形式之一，起源于20世纪50年代美国的石油天然气项目开发的融资安排。以“产品支付”为基础的项目融资安排是建立在由贷款银行或融资中介机构购买项目的全部或部分产品的未来销售收入或租金收人的权益的基础上的。在这种项目融资模式中，提供融资的贷款银行从项目中购买到一特定份额的产品，这部分产品的收益也就成为项目融资的主要偿债资金来源，贷款银行是通过直接拥有项目产品的收益，而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。以“产品支付”为基础的项目融资模式适用于项目产品数量和现金流量能够比较准确地计算的项目。以“产品支付”为基础的房地产项目融资模式是建立在由贷款银行购买房地产的全部或部分未来销售收入的权益的基础上的。产品支付融资所能安排的资金数量等于贷款银行所购买的房地产的预期未来收益在一定利率条件下贴现出来的资金现值。其具体特征如下：第一，由贷款银行或房地产投资者建立一个“融资中介机构”，购买项目一定比例的房地产作为融资基础;第二，贷款银行为融资中介机构安排用以购买这部分房地产的资金，融资中介机构再根据产品支付协议将资金注入房地产项目;第三，在项目进人销售期后，根据销售代理协议，项目公司作为融资中介结构的代理销售房地产，销售收入将直接进入融资中介机构，用来偿还债务。 (四)房地产ABS项目融资模式 ABS(Asset-BackedSec ritiation)即以资产支持的证券化的意思。房地产ABS项目融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础，以房地产项目资产的未来收益为保证，通过在国际资本市场发行高档债券来筹集资金的一种房地产证券融资方式。其主要目的在于通过其特有的提高信用等级的方式，使得原本信用等级较低的项目照样可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点，大幅度降低发行债券筹集资金的成本。房地产ABS项目融资模式的具体操作步骤为：第一，组建能获得国际上权威性资信评估机构授予高资信等级的房地产信托投资公司、投资保险公司或其他独立法人机构，即组建特别目的公司(SPC);第二，以合同协议等方式将房地产投资者所拥有的地产项目资产的未来现金收入的权利转让给SPC，从而将房地产投资者本身的风险隔断，SPC的融资风险仅与项目的未来现金收入有关，而与房地产投资者本身的风险无关，从而提高了资信级别;第三，SPC直接在资本市场上发行债券筹集资金，并将通过发行债券筹集的资金用于房地产项目，SPC借助本身较高的信用等级，从而降低债券的利率;第四，SPC利用房地产项目的现金流量清偿债券本息。从其操作步骤可以看出，房地产ABS项目融资模式是通过SPC发行高档债券筹集资金，这种负债不反映在房地产投资者自身的资产负债表上，从而避免了对房地产投资者资产质量的限制。而且国际高档债券市场利率较低，这为房地产ABS项目融资模式应用于资金需求量大的优质房地产项目提供了广阔空间。
问项目融资的方式有哪些

2018年项目融资方式主要有以下四种： 1、融资租赁这是一种特殊的债务融资方式，即项目建设中如需要资金购买某设备，可以向某金融机构申请融资租赁。由该金融机构购入此设备，租借给项目建设单位，建设单位分期付给金融机构租借该设备的租金。 2、BOT融资 BOT融资方式是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。BOT方式在不同的国家有不同称谓，我国一般称其为“特许权”。3、无追索权的项目融资也称为纯粹的项目融资，在这种方式下，借款的还款完全依靠项目的经营效益。同时，银行为保障利益须要从这个项目的资产中取得物权担保。如果这个项目由于某些原因没有建成或者是经营失败，则借款银行没有权利向项目的主办人追索。 4、有追索权的项目融资除了以经营收益作为还款来源和担保的借款项目外，贷款银行还要求有第三方担保。贷款行可以向第三方追索。但担保人承担的债务是以担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。
问信托投资项目融资过程中，信托投资项目的融资过程中的两种常见形式

（一）起步期信托投资公司起步期信托投资公司是指信托业务刚刚起步，业务经验积累不足，资产规模较小，信托产品品种不多的信托投资公司。这类信托投资公司在业务开展上一般采用模仿战略。信托投资公司自己设计信托产品一般要经过市场调研、项目寻找、合作谈判、品种设计、财务预算、销售分析等一系列环节的系统工作，耗费巨大人力、物力和财力。处于起步期的信托投资公司一般采取模仿其他相对成熟产品的做法，信托产品多为集合资金信托，投资领域也多集中在股东和原来固定客户方向。这类公司在模仿中逐渐积累业务经验，挖掘自身优势，培养核心竞争力，形成在某一行业、某一领域的业务优势。（二）成长期信托投资公司这个时期的信托投资公司经过一段时间的发展，积累一定经营经验，有一定客户基础，拥有中等的资产规模，业务模式不断成熟，逐渐形成具有竞争力的优势业务领域。成长期的信托投资公司一般积极探索信托业务创新，能够根据自身优势寻找优质项目资源，设计盈利能力显著的信托产品，而且这类信托投资公司一般注重市场形象，在市场中频频亮相，具有很强的发展前景。信托业务品种不仅限于集合资金信托，尝试涉足其他相关熟悉领域的投资等业务。成长期信托投资公司多采用增加资产规模、扩大股东范围以及与其他金融机构结成战略联盟的方式壮大自身势力，寻求多方面的支持。（三）成熟期信托投资公司成熟期的信托投资公司其业务经验丰富，资产规模雄厚，经营效益好，并在某一行业或领域形成自己的优势产品，有自己的核心盈利模式，具有很强的竞争实力。成熟期信托投资公司能为客户提供富有特色的金融产品和服务，立足于为客户提供个性化，具有稳定而忠诚的客户群。广泛寻求金融机构间的战略合作，优势互补，配置最佳的发展规模。在产品创新方面有实质性的突破，在行业内部产生重大影响，信托产品收益稳定且良好。注重市场研究，根据自身优势和地区经济发展特征，开发收益性良好的信托产品，特别是在某一专门领域有独特的信托产品，在市场上有立良好信誉。成熟期信托投资公司在稳定原有业务的基础上，一般积极涉足更多的投资领域，特别是在资产管理业务领域进行大胆探索。有的公司还积极筹备公司上市，或者寻求与国际著名金融机构的战略合作，谋求更大发展。（四）高峰期信托公司高峰期信托投资公司是指在信托市场中占据主导地位，被公认为市场领袖，占有极大的市场份额，业务领域全面，资金实力和业务能力均很突出。它们在市场上从多个方面表现出资产规模最大、经营品种最多、信托产品创新迅速以及业务范围广泛等特点。这类信托投资公司采取的经营战略包括：（1）多样化战略。信托产品覆盖面广，业务门类齐全，把信托投资公司办成一个金融超市。（2）规模战略。这类信托公司控制着相大的市场份额，可以从技术、人员、信息及市场营销等诸多方面实现规模经济，从而享有低成本优势。（3）集团化战略。在信托规模和业务品种均达到一定水平后，整合自身资源，扩大自身实力，使信托投资公司真正成为全能银行。（4）国际化战略。广泛拓展国内业务外，吸引战略投资者，积极走出去，到海外设立代表处或分支机构，大力开展国外业务，扩大经营地域和范围，从而实行全球化的国际营销战略。