借用别人的名义房屋买卖的房屋谁有处分权

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• 问用他人名义购买房屋有什么风险？借用他人名义买房的法律风险有哪些
  

  在近期的法律咨询中，有很多人咨询是否可以借用他人名义买房。借用他人名义买房，很容易产生法律纠纷，主要存在以下风险：1，如果名义产权人事后不承认，真正出资购房人又不能证明双方之间有委托代理关系和自己真正出资的事实，要想取回房产或收回购房款很难。2，如果名义产权人在外面有债务，其债权人可以要求查封该房产并要求拍卖，到时真正出资人的权益很难得到保障。3，如果名义产权人意外死亡，其继承人可以继承该房产。4，如果银行最后查明实际购房人与借款人不是同一个人，也可以依据相关贷款合同，提前解除合同。5，如果名义产权人偷偷的出售该房产，购买（第三人）因基于对房产登记的信任，购买了此房产，真正出资购房人以后无法追回此房产，且若名义产权人将卖房款挥霍或卷走，真正出资购房人可能会财楼两空。

• 问有买卖房屋的义务
  

  1、房屋中介要为购房者提供合适的房源，并回答购房者咨询的问题。 2、在给购房者进行服务的过程中，要保证不给购房者带来损失。因为好多的中介机构的职员因为过错给客户带来的损失我们可以找中介公司承担相应的责任。中介公司作为服务机构，不能够以任何的借口推脱责任。更不能以开除员工为借口而推脱本应该承担的损失。 3、中介公司应该给顾客提供真实的信息。中介机构保证已事先核实为购房者提供的房屋资料，并满足购房者的特别要求，但因出卖人提供的信息有误或有欺诈内容，应由中介机构承担损失，先行向承租人赔偿损失。首先我们在选好中介公司之前，不要立马与该公司签合同。买卖房屋的人员应该认真阅读里面的内容，了解清楚，不要着急的签字，以防掉入合同的陷阱。好多的中介公司在您进去咨询的时候就递给你合同催着您签字，如果遇到这种情况，更应该了解清楚里面的内容。 4、很多二手房买卖中介服务企业中，店堂收费公示牌和合同中，绝大多数只写明了收取中介服务费标准，但不写明收取中介服务费对应的服务项目。中介企业应该给买卖双方提供哪些服务，中介企业有的说不清楚，认为买卖双方自己签订买卖合同就算完事了。有的标明中介服务费保底收1000元，有的各收买卖方成交价的1．5％。消费者对于超过标准的部分应理直气壮地拒付，而且应要求二手房买卖中介服务企业提供对应的服务项目。 5、在二手房屋中介在拿到中介费用之后，就应该给买卖房屋人员提供各类税费服务，但必须按照物价部门审核的标准收取，如果私自增加金额，是要承担相应的刑事责任的。还要给对方提供各类的票据原件。

• 问房屋买卖合同中无权处分房屋买卖的共有房屋可否过户
  

  1、非房屋产权人出卖他人房屋的 有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。 2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的 共有房屋形成的原因一般是： （1）、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋； （2）、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有； （3）、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋； （4）、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。 《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。 3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的 开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。

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