房地产公司借壳上市的成功条件？有哪些要素？应当考虑的问题有哪些-法师兄

房地产公司借壳上市在最近两年成为一股潮流，这些公司上市成功之后的发展也成为投资者关注的焦点。近日，记者出席了广州恒大地产战略发展研讨会，10余家券商和基金公司的研究员和投资经理到会就企业上市后的发展战略各抒己见。业界专家普遍认为，房地产企业发展的两大要素是资金和土地储备。如今土地实行公开挂牌招标拍卖政策，土地储备的能力最终取决于资金实力；而中国房地产公司的开发资金来源渠道并不多，银行贷款、预售款、自有资金是三大主要来源。最近几年，银行系统高度重视可能出现的房地产信贷风险，楼盘预售准许门槛越来越高，借壳上市并实现再融资便成为地产公司寻求发展的理想渠道。据统计，近年由于实际控股股东发生变化并且新的控股股东在房地产业有一定发展的公司共有24家，其中仅有4家实行了增发，2家获得了配股，也就是说有75%的买壳公司还未有达到融资的目的。与会专家认为，发生此种情况的主要原因在于：首先，我国资本市场对上市公司再融资有严格的要求，房地产公司业绩波动大，负债高，很难符合要求。其次，大部分公司借壳时间不长，我国房地产公司借壳上市风潮是于2000年底与2001年初，到现在也才只有一年多时间，而已经实现再融资的地产借壳上市公司最短时间是2.2年。各证券公司房地产研究员们认为，房地产业受“开发—销售”周期影响易产生业绩波动，在企业管理架构上与上市公司的要求不尽一致，要实现再融资，最关键的莫过于保持业绩的稳定和按照上市公司的要求规范治理。而解决这一问题主要应从以下几方面入手。第一，要制定自身发展的长期战略，使其所开发项目保持衔接，从而使业绩保持稳定。比如深万科，其所开发的项目就具有充分衔接的特点，达到了上市公司年年有盘开工，有盘热卖的良性循环，使公司维持平稳优质的业绩，保持了持续再融资能力，最终作大做强，成为绩优地产股。第二，可以做一些合法的技术处理。在收入确认上，房地产企业可以通过调整竣工时间来使销售收入更合理的分布。在财务处理上，在存货、预提费用、无形资产这三个会计科目上作些技术操作也大有裨益。第三，可以通过运作一些经营性或租赁性的自有物业，每年获得固定收入，来达到稳定业绩的目的。比如，北京金融街借壳上市后，由于具有稳定物业出租收入，再加上一定的土地开发，每年净资产收益率都维持在10%以上，在2002年成功实现再融资4.01亿元。又如，龙发股份通过购得天伦集团旗下位于广州市黄金地段的、具有最稳定收益的天誉花园出租物业，从而稳定了公司收益，在规范治理方面，公司借壳上市之后，房地产公司必须加大规范治理的力度。良好的公众形象对上市公司意义重大，而塑造良好的资本市场形象的关键是做好信息披露工作和建立良好的投资者关系，最关键是公司本身要规范治理。这包括公司日常决策管理的规范化、激励机制和约束机制的明晰化及从新调整适应资本市场要求的发展战略等等。

答

构成借壳上市直白地说，借壳上市就是将上市的公司通过收购、资产置换等方式取得已上市公司的控股权，这家公司就可以以上市公司增发股票的方式进行融资...

答

根据你的提问，初步判断你要解决的问题有3个，1、你公司对另一合伙企业的投资问题，简单地说就是怎样收购对方的合伙企业；2、组织形式的变更，即普...

1、要认识到离婚案件审理中调解方法的重要性，因为离婚案件关系家庭和社会的稳定，圆满地把离婚案件处理好因而显得格外重要，此时如果正确地适用这些调解方法很可能起到事半功倍的效果。 2、任何调解方法都不是静止不变的东西，要根据离婚案件的实际情况灵活运用，可能有的案件需要综合运用这些方法才能达到比较好的效果。 3、要把握好调解的时机，首先要树立调解应贯穿诉讼全过程的理念，在矛盾事实查清后可进行调解，在财产等其它情况查明后可进行调解，因案而异，因人而异。 4、在调解过程中要做到离婚无伤，包括不因离婚伤害子女、不因离婚伤害对方、不因离婚伤害社会。尽量避免在影响子女学习或身心健康，应当以子女利益为最高原则，选择子女最能接受或最有利的方法处理，排除或减少离婚对子女的伤害。

要买一套适合自己的房子，就要从以下几点着手考虑：一、买房动因。所谓买房动因，就是在买房前须清楚自己为什么而买房，并且要清楚支撑我们买房的理由是否充分。每个人买房的动因都不尽相同：有的人是为了自住、有的人是为了投资、有的人是为了改善自己及家人的生活；有的人买房是为了结婚；有的人买房是为了保值；有的人是被迫变相买房等等。二、经济能力。每个人在决定自己的消费或投资行为时都要衡量自己的经济能力，我们在选择房屋消费时也要根据自己的经济条件进行合理规划，切忌盲目攀比。前期，有很多人本不具备买房能力，可在盲目的心态驱使下投入购房行列，这种行为与普通人买奢侈产品无异，此行为于己、于家、于社会都是不利的。三、买房时机。在决定买房前，必须分析一下市场状况，看买房时机是否合适。对于自住需求者在房价处上升通道或平稳发展时都可以考虑买房，而在房价处下跌态势下切忌买房。现在有一些人鼓吹只要是自住需求，买房就不必犹豫，此说法显然是在为既得利益集团摇旗呐喊。因为，每个人赚钱都不是很容易的，在房价处下降通道时买房无异拱手送钱于人。

一看城建地位。越是政府重点打造的板块，城建利好多，越容易涨价，涨幅也越高，比如江北。越是政府不关注，土地出让都很少的板块，越是成熟的慢，房价涨的也慢。二看个盘的火爆程度。越是卖得火，越是难买的房子，往往性价比越高，真理总是站在多数人手里。三看房源的供求趋势。卖到最后一期的楼盘就是最后的机会，错过就没有了;最后一批小户型，也是最后的机会;上半年最后一次开盘，下一批要等到下半年或年底或明年，漫长的空窗期可能会有房价的巨大波动，有时等不得。四看板块的供求趋势。如果板块处于开发初期或者供应高峰期，楼盘多，消化压力大，价格往往涨升缓慢，会有一个平台期，自然不用太着急，比如过去二三年的河西南。如果板块内的供应进入下降通道，有楼盘开始清盘，未来随着供应趋少往往会有一个房价的拉升期，因为开发商不急着贱卖了，反而开始追求利润了，这个时候趁苗头出现就要赶快买，比如去年底以来的河西南，当然还有河西中部房价冲4把3万房价的市场空间让给了河西南有关，但是河西南短暂度过供应高峰期却是不争的事实，等到金地、正荣、华侨城上市，或许又会迎来一个新的供应高峰期。五是在同一个板块内要会选择相对性价比高的楼盘或房源。比如江北高新区板块，我的观点是几个大牌的品质都差不了多少，这时候选择，一是看距离地铁的远近，尽量选择距离地铁最近的，比如绿地悦峰公馆，其次是新城花漾紫郡和弘阳时光里;二是看户型的优劣，绿地、新城、弘阳做的都各有特点，但个人还是认为绿地最好;三是看学区，弘阳、绿地的地块引进了浦口外国语学校高新分校;四看推出的房源位置，绿地12月26日上一次开盘推出的6号楼是小区中心的准楼王，基本是绿地甚至高新区最好的房子，均价才11500，性价比在高新区很难找了，这样的机会错过就很可惜;五看，谁的楼盘卖的最火。六是寻找高性价比的低估房源。有些楼盘虽然不是热门的明星楼盘，有的是不擅长营销，有的是户型偏大，但是如果品质很出众，地段也不错，房价也不高，即使不是很好的投资品，但可能是性价比很高的自住房源。比如将军路三山板块的绝版楼盘雍福龙庭，目前均价只有元/平米，与百家湖地王的地价差不多，134平米的四房堪称户型王，房价比周边楼盘便宜至少二三千，性价比就很高。仙鹤门的骋望云邸也是差不多类型，而且还是玄武区的双学区房，品质不错，就是因为户型偏大而房价卖的而很便宜，仅有21500元/平米左右。对于只是寻求自住的地缘客户来说，这样的楼盘就是一个非常实惠的选择。