无证厂房拆迁补偿问题-法师兄

1、土地使用权的区域补偿价格你占用的土地应该根据占用的性质和使用寿命来计算。说白了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该如何补偿呢？有几种情况：（1）土地承包经营权。本村村民在本村土地上承包相关土地的土地承包经营权。（2）集体建设用地使用权。即取得集体建设用地使用权证，可以通过拍卖、一次性买断等方式取得。三、国有土地使用权转让划拨方式。国有土地出让取得的工业用地资质，或者划拨取得的，纳入土地使用权赔偿范围。但租赁权仍在债权范围内，没有划归物权的形式，因此租赁权没有土地使用权补偿。二、厂房重置为新价，厂房重置为新价，即厂房重置后再建造需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新的也有重置为新的问题。实践中的客观状态包括建筑、结构和设施，只要符合正规厂房的固定形态，就应该按照房屋来计算。在实践中，由于房屋的结构、宽度和高度不同，补偿价格也不同。有些厂房是用砖木结构临时建造的，可能不符合四面都有墙的要求。但用于正常生产经营，原则上应按建筑重置为新价标准计算。基本上有厂房的外部固体属性，可以根据厂房重置成新价格进行补偿。3、拆迁造成的停产停业损失费用。一般情况下，需要满足营业执照、税务登记、税务记录、实际经营行为等。，以满足正常企业工厂的生产经营条件，从而获得一次性停产停业损失。还有一个问题需要提醒大家，在实践中，很多企业的注册地址与实际经营地址不一致，这是不可能的。只有注册地址与实际经营地址一致，才能满足合法的经营实体。停产停业损失应满足哪些补偿？（1）预期利益损失，一年可产生的预期利润为100万，拆迁导致经营中断，三年停产停业损失，可能赔偿三年损失。（2）违约损失，企业与客户签订100万合同，因拆迁不能按时供货，100万违约成本为5万元，需要补偿企业违约损失。（3）财务成本，向银行贷款100万，每年支付财务成本利息。现在由于业务中断，财务成本累计增加，财务成本也应纳入停产停业损失。这些都是可能的损失。还有很多人会问人员安置遣散费。我们需要纠正的是，人员安置遣散费只出现在国有企业和集体所有制企业中，一般没有中小企业和私营企业，基本上包括在停产停业的损失中。四、装修附属物对现有建筑有建筑，按重置费计算。实践中，水泵、变压器、机械设备都纳入装修附属物的范围。5、机械设备分为可移动和不可移动。不可移动的机械设备应该像房子一样重置成新的价格。可移动机械设备补偿搬迁费用。6、搬迁费用是所有可移动的附属设施和设备的搬迁费用。通过以上介绍，关于无证厂房拆迁补偿标准的问题，我们知道，只要租赁厂房的企业有营业执照，一直正常经营，合法纳税，就有权获得一次性停产停业损失补偿，包括附件、机械设备、装修附件等。在企业拆迁中，中小企业一般可以获得六部分补偿项目，包括土地使用权的区域补偿价格、停产停业损失、机械设备费等。

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条

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需要根据当地具体的政策分析而定。从目前的状况来讲，我们认为，没有经过审批或者无证的房屋只要在两年内没有被查处，都不能轻易的认定为违章建筑，在...

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具体看情况的。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、单位职工个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按...

如果你的厂房确实际是82年的，那么拆迁的单位按违章建筑进行补偿是不合适的。因为违章的建筑的认定是依据规划的条例或规划法，而我国第1部规划的条例是84年的，规划法是90年，也就是说你的房屋的建设在规划条例颁布之前，不违法。因此，不能按违章的建筑处理(违章的建筑认定的法定的部门是规划管理部门，你可以要求拆迁的单位提供规划的管理部门的认定文书，然后就认定文书(如认定为违章建筑)提起行政诉讼)拆迁单位应视同正规房屋进行补偿安置。

国家为了保障拆迁过程中农民的权益，也对拆除补偿标准作了明确规定，从2018年开始将实施新的房屋拆迁补征地拆迁标准。具体标准如下： 1、农村草房补偿1900元/平米。 2、砖瓦房补偿2400元/平米。 3、砖砼结构房屋补偿2800元/平米。 4、二层及及以上楼房补偿3300元/平米，另外房屋附属物等给予等价的补偿。异地安置每户给予2万元的补偿。宅基地补偿主要包括土地补偿费、安置费、地上附属物以及青苗费。土地补偿和安置费将最多为前三年平均年产值的30倍。附属物给予等价补偿，青苗费按照农作物种类来定价。对于耕地征用，补偿种类如上。土地补偿费用为前三年平均年产值的6到10倍。最后，对于被征地拆迁的农民，将会被纳入到养老保障体系中，保障失地或者征地拆迁农民的未来养老问题。这些就是具体的标准。

面对这种情况，我们首先要明确一点，租赁厂房的承租人不是房租，只是单纯的承租人。单纯的承租厂房和租赁土地后建设的厂房面对拆迁时补偿是截然不同的。厂房如果完全是租赁的取得的，拆迁人不会将承租人视为被拆迁人的，在谈判的时候根本不会谈到承租人的利益，而是直接跟房主进行谈判补偿的问题，最后要求承租人搬迁。这个情况当然是承租人不能接受的，因为承租人在这里会有很多的设备等，造成了很多的实际损失。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定和以往拆迁的法律等，租赁厂房的企业只要有营业执照并且一直按照正常经营，合法纳税，那么在面对拆迁时，作为企业的负责人就有权利获得停产停业损失、搬迁费用等。但是，承租企业的主体资格问题是现实中比较尴尬的问题。在实际的办案中，我们一直主张租赁厂房的企业主要积极参与到房东和拆迁人的谈判中，特别是要跟拆迁人说明自己的立场，让拆迁热明确，不跟承租人谈补偿，是不能解决问题的。因为承租人在实际的经营中，并且还在合法的租赁期内，承租人拿不到补偿的话，肯定会争取补偿的，因此诉讼是不能避免的。更进一步的说，如果拆迁人或者出租人对承租人进行停水停电的措施逼迫搬迁，承租人完全可以提前猜拳相应的法律手段，比如诉讼保全等，以维护自身的合法权益。如果承租人想给拆迁人和出租人压力的话，必须要参与到拆迁谈判中，争取自己的话语权，如果企业负责人在谈判中一直不表达自己的态度，肯定不会拿到自己想要的补偿的，权益是靠争取得来的，对于正在遭遇困境的承租企业，承租人一定要积极主动，掌握好分寸，据理力争，争取自己合理的补偿，为企业东山再起积聚力量。