违约金过低不足以弥补损失时怎么办-法师兄

合同约定过低违约金可申请增加到实际所受损失。有些买房人或者售房人对法律规定不太了解，在对方的要求下签订合同时将逾期交房或者逾期付款的违约金比例定的比较低。例如约定1%的违约金，也有极端的情况将因开发商违约解除合同时违约金比例定为0.1%，且不能更改，也就是说，买一套价值100万的房屋，如果让卖方承担违约责任，那么卖方只承担1000元的违约金。而实际情况是，如果买受人已实际入住该房屋并对其进行了装修，那么装修损失至少也要几万元，如果买受人通过银行贷款购买此房，那么还要支付银行的贷款利息、保险费、律师费、公证费、抵押登记费、预售登记费(如有代理)、外地人购房审批费(户口外地)、印花税等费用，所以双方事先约定的0.1%或1%是根本无法弥补买受人的实际损失的。遇到这种情况，购房人可请求增加，增加到实际损失的数额。《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时相应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加；而过分高于造成的损失的，可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。所以律师在此建议，当事人在买房或者卖房的时候，一定要认真审查合同的各个条款，如果其中的违约金条款制定的过高或者过低对自己不利的话，要据理力争，与对方协商重新约定该条款。如果已经签订了这种违约金过低的合同的话，在对方违约时，可以请求法院确认予以增加，弥补自己的实际损失，但是要保留在这过程中的各种证据，例如保险费、公证费等的单据，因为这种情况下应对此承担证明责任。

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一、可以依法请求法院或仲裁庭要求增加违约金的数额，直至弥补损失。但请注意，此处需要他提供证据证明损失数额，且这些损失只能是由于合同另一方造成...

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一般是在合同中约定具体的违约金，另在后面注明当违约金不足以弥补守约方损失时，以守约方实际遭受损失为准。如果合同中没约定，《合同法》第一百一十四条第二款前段的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。也就是说，在此种情况下，不能在主张违约金的同时主张损失赔偿，而是只能请求增加违约金。对此，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条作了明确规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。

我国最高人民法院在《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》中规定：出借人不得将利息计入本金牟取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。“第六条规定的限度”是指同期银行贷款利率的四倍（含本数）。

大致有三种计算方法:一种是诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算;一种是诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算;一种是诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。