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虚假广告是以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的广告。广告广告有下列情形之一的，为虚假广告： （一）商品或者服务不存在的； （二）商品的...
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开发商发布虚假广告需要承担法律责任。销售广告作为商品销售的手段之一，广泛存在于商品房交易市场。由于其对开发销售的商品房及相关设施的说明和承诺具体确定，对买受人决定订立合同和确定房价有很大影响，应视为合同内容的一部分。当事人违反该内容时，应当承担违约责任。
虚假广告具有误导性、欺骗性、侵害了他人的合法权益，是一种侵权行为，必须承担侵权民事责任。 《广告法》第38条规定：违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任； 广告经营者，广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。广告经营者，广告发布者不能提供广告主的真实姓名，地址的，应当承担全部民事责任。 社会团体或者其他组织，在虚假广告中向消费者推荐商品或者服务，使消费的合法权益受到损害的，应当依法承担连带责任。
首先在证照的审查方面。证照的审查是广告发布者对广告主的营业执照、经营许可证等进行审审。根据我国《广告法》的有关规定，广告发布者在发布广告时，必须依法审查广告主的有效证照。广告内容的不同，广告发布者应当审查的证照也有所不同。如广告发布者未依法审查广告主的有效证照，而发布了虚假广告，应当对其过错承担相应的法律责任。 实践中经常出现的一种情况就是广告主向广告发布者提供证照系伪造，导致虚假广告出现。在这种情况下，如广告发布者明知或应当知道证照是伪造的，而设计、制作、发布的，广告发布者应承担连带责任。如果广告发布者并不知情的，因在主观上并没有过错，故不应承担法律责任。 还有一种情况就是广告主借用他人的有效证照。借用证照本身就是一种违法行为。但有的广告主为了应付广告发布者的审查，而借用他人的证照给广告发布者审查。在这种情况下，被借用单位则应视为广告主。如果借用人刊登的虚假广告，导致他人的权益受到损害的，出借人应当承担法律责任，而借用人承担连带责任。如果广告发布者明知或者应当知道是借用他人的，广告发布者应当承担连带责任。 再者从广告内容的虚假。根据我国《广告法》第三十八条的规定，广告主发布虚假广告，用来欺骗或是误导消费者，使他人的合法权益受到了损害，由广告主依法承担法律责任。但如果广告发布者明知或者是应当知道系虚假广告仍然发布的，属明显存在过错。应当承担连带责任。 (1)联系人地址的真实性 根据我国《广告法》第三十八条第二款规定，广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址的，应当承担全部民事责任。受害人往往依据此条规定要求广告发布者承担民事责任。 《广告法》所说的真实名称、地址，作为企业来说，应是企业的注册名称和地址。但首先应当明确，法定代表人不等于联系人，联系地址不等于企业注册地址。其次，法律对于广告中的联系人和联系地址并无强制性规定，未要求联系人必须是法定代表人，联系地址也不要求必须是企业登记的地址。因此，除企业名称外，广告中的联系人不是法定代表人，联系地址不是企业注册地，不能认为不真实，不能依此规定来要求广告发布者承担民事责任。但如果受害人要求或者在解决争议时，广告发布者仍不能提供广告主的真实地址(即广告主的企业注册地)，可推定广告发布者应当知道广告虚假，而适用《广告法》第三十八条第二款之规定。 另外，受害人根据广告中的联系人和联系地址与广告主取得联系，并进行实地考察，经考察后，与广告主签订了合同。在此情况下，广告发布者不应当承担民事责任。因为受害人亲自进行实地考察，广告发布者所发布的广告已失去了广告的原有作用。受害者与广告主实施民事法律行为，是基于自己的考察和主观判断而非基于广告发布者所发布的广告。若因此受到损失，不能依据广告发布者刊登广告虚假为由而要求发布者承担法律责任。 (2)广告内容的真实性 所发布的广告含有虚构事实、夸大事实或是隐瞒其商品或服务的缺陷的内容，使消费者产生错误的认识。目前，市场上出现最频繁的虚假广告是：一是以新闻报告形式发布的广告;二是在保健食品、药品、医疗广告中使用消费者、患者、专家的名义和形象作证明，尤其是社会公众人物在保健食品、药品、医疗广告中以消费者、患者、专家的身份，向观众介绍、推荐商品服务或者商品服务的优点、特点、性能、效果等;三是以保健食品广告宣传治疗作用或夸大功能;四是以药品、医疗广告夸大其功能疗效等。
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