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1、网签时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办...
(一)注意审核土地使用权是否存在抵押。购房者购买前可向当地土地资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。 (二)仔细审核开发商应...
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网签合同时,需要注意以下事项: 第一,网签时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。 第二,网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写。 第三,网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。 第四,面积确认及面积差异处理。 第五,网签时一定要认准交房日期是否确定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
合同时,需要注意以下事项:第一,网签时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、许可证等。这是能否办房产证的关键。第二,网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。第三,网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。第四,面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。第五,网签时一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配[1]套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订什么是网签合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
(1)仔细阅读合同 签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识,知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此,在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同:提出质疑,对于不理解的地方要认真调查清楚。 (2)要掌握开发商的基本情况 签订合同前要了解开发商的基本情况,包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”等。 (3)合同文本是否规范 应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本,如果不是,应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。 (4)要查清楚要买的商品房是否已作了抵押 购房者在买房前,一定要弄清楚所购房屋的基本情况,如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系,抵押权人就有可能随时要求实现抵押权,这样,购房人不仅不能顺利取得房产证,甚至会陷入一场纠纷之中。 (5)要注意核实开发商给予的承诺 购房者在签订合同时,要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实,并在合同中进行约定,否则购房人的权益很难得到保护。 (6)付款方式的选择 如果在合同中选择分期付款,应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间,以便减少付款后逾期交房的风险。 (7)关于装修标准和设备标准 购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺,而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚,这样才能最大限度地保护自己的利益。 (8)房屋面积的计算 在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少,根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定,开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3%以内,购房者应根据选择的计价方式,对建筑面积的误差比进行限定,并约定相关的违约责任。 (9)交房期限的约定以及逾期责任 开发商对延期交房常借故推脱责任,因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因,而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。 (10)违约责任 签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款,对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来,这样便于操作。 (11)解决争议的办法 当双方当事人不能协商解决争议时,商品房买卖合同列举了两种解决办法:一是提请仲裁,二是提起诉讼。两者只能择其一,如果双方合法地选择了仲裁条款,将不能再向法院起诉。 (12)签订补充协议 对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充,如:将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容,只有这样,才能有力地约束开发商,维护自己的权益。
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